72位商业地产大佬告诉你，2017怎么干？

　　2016年已经过去，迎来全新的2017。2017年的商业地产，存在痛点多多，我们应该怎么解决？另外，2017年我们又该抓住哪些机会点，在充满痛点与挑战的市场环境下，找对路子，找到属于自己的“生存之道”？

　　赢商网“2017商业地产最强音”系列报道，采访了112位商业地产大佬与知名品牌商对2017的“年度预言”以及解决方法，帮你把握行业的趋势与变化。本文浓缩了72个开发商高层的采访内容，告诉你2017商业地产怎么干？！

　　值得一提的是，部分大咖也将会参加2017年4月13日-14日赢商网在广州举行的第12届商业地产节。现场大咖云集，干货多多，商业地产人绝不可错过哦。

　　八大痛点

　　行业大佬的经验总结

　　缺人才！

　　原因：

　　房地产老板过于浮躁，要求职业经理人的管理效果能够立竿见影；

　　高管职业经理人自身也过于浮躁，频频高薪挖角带动整个行业跳槽率高；

　　商业地产领域领袖人物更加缺失，缺乏领军人物所应该具备的气质跟品质。

　　怎么做：

　　要有全球化的视野加大专业人才的引进力度；

　　对企业，要加强企业内部的员工培训，包括财务知识、人员管理知识、法务知识等知识；

　　作为管理者，一定要有能沉下心来把1-2个项目认真做好的心态，踏实务实才是最重要的；

　　不能只是拿来主义，需要人了就去挖，这种做法不仅对公司发展不利，对整个行业的发展也不利；

　　让专业的人去做专业的事情。近年资产管理公司很多，让专业的人在各自领域里发挥积极的作用，后期把专业专做的东西做的更细分一些；

　　对于人才不足的问题，太古地产会在本地招聘一些培训生，从白纸一张慢慢培养他们，作为以后中层或者高层的储备人才。

　　同质化严重，看到的东西几乎一样！

　　我们发现，商场内的品牌大部分面孔相似，购物中心开得越来越多，品牌店也仅仅是在不断复制自己，结果就是导致部分购物中心人气惨淡。

　　雷同性太大，使得商业体的形式及品牌组合趋向单一。品牌过度重合、缺失的体验感使顾客逐渐失去在实体店购物的兴趣及乐趣，转而追求网络购物所带来的快速便捷，这也直接导致实体商业销售业绩明显下降。

　　怎么做：

　　选址方面尽量选择市场空白区，避免激励竞争，同时控制拿地成本；

　　精准定位，精准营销，打造个性化的项目；

　　进行精准招商、错位招商，招出特色；

　　在品牌定位和业态选择方面，也要充分考虑到目标消费人群与市场容量的关系；

　　要根据消费年龄层及个性化和独特需求的转变及时调整，做好“取、舍“；

　　做好当地城市的文化定位，让商业真正成为文化的载体，创造最大的产业附加值。

　　存量过大

　　三个突破点：

　　一是，一二线城市要深耕存量资产；

　　二是，随着布点被不断抢占，一二线城市超级MALL的机会越来越小，未来城市社区、街区商业将会成为主流，尤其是小型有特色的、精致的商业；

　　三是，对于二三线城市或者更下沉的城市来说，仍然存在着大型商业MALL的机会，这些商业要做成整个城市地标型的项目。

　　钱的问题：资金渠道不足

　　问题所在：

　　国内商业地产更多是以地产属性为主，仅靠租金的回报率不高并且时间周期长；

　　融资成本过高且来源比较有限，主要有银行贷款、上市融资、房地产基金、公司债等；

　　全国商业地产开发资金中的银行贷款比例则高达75%；

　　没有解决金融属性问题，一直在探讨REITs落地，但实际上REITs没有真正落地到国内。

　　怎么做：

　　商业地产发展成熟的经济体，投资的退出和流通基本依靠两个路径：资产证券化，REITS；

　　建议政府、银行在税收、利率等方面给予行业一定支持。

　　要不缺乏创新，要不创新脱离实际

　　用产品留住人，包括在建筑设计创新、业态组合创新、品牌布局创新，以及运营管理创新等多个方面；

　　抓住80、90、00后的消费者，进一步加强购物中心线上、线下体验的结合，引流消费者到店；

　　因地制宜，结合项目所在区域的实际情况，抓住客群最需要的店，经过周密的调查分析，做出最贴近市场的定位来。

　　用传统思维模式做商业已经不行了

　　以住宅销售的思维去做商业实际上是行不通，不能抱着“只要销售/租赁出去就好了”和“做不下去就卖出去”的心态；

　　传统的“三板斧”——销售靠渠道、产品靠模仿、促销靠打折的模式早已过时；

　　要想商业项目得到长效的稳定运营，就不能只考虑消费者的短期变化，因为消费者都是善变的；

　　商业地产开发和运营应该是分开的，但目前还是合二为一；

　　恶性竞争经营者思路的不转变。在选择合作伙伴的时候首先看重的是经营者的思路，并不定期的进行行业交流，共同提高。

　　信息不对称，大数据运用不够

　　存在问题：

　　资金方还是找不到合适的项目，需要资金的人也找不到资金渠道；

　　商业项目也想寻找更多新品牌，或者一些有创意的商家，但当前市场上很难找到新的东西、新的亮点；

　　企业在各自埋头研发新东西，但别人却不知道；

　　缺乏一个把供和需很好匹配的平台，不管是商家信息也好，资金信息也好，项目信息也好；

　　对数据的采集不够深入，所以对于数据的分析还停留在表面，没有真正转化成为精准营销的依据。

　　一堆人盲目进入商业地产

　　一些从未做过商业地产项目的也不懂这个行业的开发商也开始涉足，绝大多数老板凭着自己的一知半解就轰轰烈烈的封顶、招商。

　　在尚未做好准备就或主动或被动地进入到商业大潮之中，没有认清自我优势，又盲目模仿与跟风，导致了大面积的同质化乃至过剩。

　　资本浮躁，非专业无实力民间资本进入，项目烂尾较多。

　　哪些企业值得学习

　　大悦城：业态创新、深入研究客群

　　泰禾集团副总裁朱进康：大悦城在商业运营方面有着独到之处，特别是，大悦城使用互联网思维来做商业的企划活动、经营活动，同时一些新业态的创新方面一直走在行业的前面。大悦城的经营思维，值得学习。

　　百信广场总经理袁淑红：大悦城体系在场景化主题定制及智能化建设方面，在商业地产行内是创新的引领者。面对近年来迅猛且充满颠覆性的行业变化，我们发现渠道不再成为交易的必经环节，人们走进商场的理由也不仅仅只是购物。朝阳大悦城给了我们很好的成功案例：耗时一年，其以创新的建筑结构、空间设计、品牌组合打造出了“悦界”生活方式主题空间，契合和引领着目标客群理想的生活方式。

　　昆明立德商业运营管理有限公司总经理陈荔：

　　大悦城在业态创新方面一直走在行业的前列，特别是在对青年消费者消费潜力的挖掘上，无论是深度还是广度都是其他购物中心望其项背的。每年大悦城都会根据自己对消费者的研究和市场分析推出新的品牌，做出很多改进。

　　利嘉商业控股集团副总裁兼利嘉国际商业城管理中心总经理潘华：

　　大悦城可以说是比较让我欣赏的一家开发商。大悦城项目精准定位、深耕客群，有着独特的运营之道。以西单大悦城为例，项目深入研究客群、消费心理，积极利用中庭等公区营造休闲娱乐的氛围，成功“留住人”。

　　凯德：商业地产运营与资本运营很好的结合

　　绿地商业集团商业地产事业部总经理王智明：

　　希望国内的商业地产企业向类似凯德这样的企业学习，真正将商业地产运营与资本运营达到一个很好的结合状态，做成闭环。

　　广州市万科商业管理有限公司总经理杨卫东:

　　我觉得凯德的产品做得比较精准，凯德企业属性特征很明显，天生基因比较好，它对国内市场趋势判断比较准。我认为在对标凯德方面，还是有很多要学习的地方，这也是我们一直在做的努力。

　　华都商业集团公司总经理虞颂明：

　　凯德财务模型搭建的很好，整体运营很好。

　　新世界：项目有意思

　　南京茂业天地总经理牟志寰：

　　新世界百货的新界88，是量物为出的创新进取。所以我们看每个案子、每位同行的时候，最看重最学习对方的进取心。

　　佛山创意产业园董事长邱代伦:

　　在国内，K11有点意思，把商场开成画廊，只是空间有限。我觉得向他们学习就很有意思，学习怎么把“有意思”真正做出来。

　　太古：对品质的追求

　　正荣集团商业管理总公司总经理张子玉：

　　在商业项目的开发与运营中，太古追求的是质量，追求打造精品项目，而非一味的要求数量，这在商业地产行业高速发展的今天是极其重要的。同时，在整个团队的建设与规划等方面，太古都有着很规范的系统，这也非常值得学习。

　　新鸿基：精细化的管理

　　上海龙盛商业发展有限公司总经理汪帆：

　　精细化的管理，特别是购物中心，分外部和内部两个方面。内部就是商场很多的细节，包括保安的手套、站立的位置、商场的阳光、温度等很多方面。这方面可能外资的开发商或运营方更成熟，我觉得新鸿基在这方面就做得很好。