广东工业用地供求失衡由来已久，大项目在获得优先供地之后却不急于不开发，坐等土地增值再捞一笔，而政府却无奈他何，只有等到年限届满才能收回土地再行出让。反倒是急需土地落地的中小项目，拿地十分困难。因此，用地制度改革刻不容缓。
近日，广东省国土资源厅发布《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导意见（试行）》，正式提出了产业地产租售同权的官方样本。
根据实施意见，未来，广东工业土地供应将采取弹性年限出让模式，在单一的50年长定期形式上，新增20年短期出让形式，以满足不同资金实力的企业。
具体来说，对国家、省重大产业项目、战略性新兴产业项目，根据规定，经地级以上市人民政府认定后，出让的年期最多可以到50年。
对于其他项目，则采取短期出让或租赁方式供应，出让年限原则上不超过20年。土地到期后，再视情况决定是否续期。
对于企业租赁的土地，《意见》设置了“2+3+N”的土地出让合同，明确约定2年基建租赁期，3年投产租赁期，N年的出让年期，总年限原则上不得超过20年，每一个使用期内均需通过验收评估后方可进入下一个使用期。
这实质上是一种先租后让模式，政府让企业先租赁土地，等进入稳定期后，再决定是否购买土地，从而减少因盲目购地所导致土地浪费。
在这种模式下，政府能够掌握主动权，通过验收评估，及时清退“僵尸企业”，将土地收回来，最大限度地保证土地的集约化利用。
从企业的角度看，如果经营的情况不好，可以提前终止租期，这种损失相对较小；而且短期租用土地可以降低用地成本，5年期满后企业还可以视情况选择是否受让，给企业增加了另一个选项。
此外，意见还明确了租赁物业的产权归属。
从资产的使用效率方面考虑，以往，企业购买而来的物业产权拥有清晰明确的转让和抵押权利，但对于租赁的权利一却直模糊，没有清晰的界定，也几乎没有合理的保障，企业租赁的土地很可能会无法抵押，对企业的融资造成极大影响，从一定程度上限制了租售同权的推进。
这次广东省率先从官方层面明确了租赁使用土地的权限。
《意见》规定，对于通过公开交易方式确定租赁使用的工业土地，土地使用者可凭与国土资源主管部门签订的土地租赁合同和缴款凭证办理有关规划、报建、土地登记等手续。在租赁期内，地上建筑物、构筑物及其附属设施均可以转租和抵押。
这就意味着，租赁土地的企业同样可以将土地用于融资抵押，工业用地的租售，真正做到了“同权”。
地纬招商网认为，土地的核心是供求关系，区域中心城市的集聚效应注定了大城市产业用地的紧缺。在土地资源有限的情况下，探索创新工业用地新机制、盘活低效闲置工业用地、提高工业用地集约化成为了破解土地资源保障难题的有效手段。
此前，北京、上海、厦门、杭州等地区都实行了类似措施，意在加快工业用地流转，盘活存量资产。
短期来看，“先租后让、弹性年期出让”，将对政府造成一定的中短期资金压力。
但无论是“先租后让”，还是“弹性使用年限出让”，都体现了节约集约用地的根本理念。其中“先租”用来试错、纠错，“后让”可以留住真正好的项目，再配上合理的出让年限，大大提高了土地流转效率，对于政府长期性财政收入，也必是大有助益。
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