园区品牌扩张势不可挡 众创当道谁主沉浮？

 文|黄婷婷 园区从业人员

　  2015 年迎来中国众创空间发展的元年。苏河汇——总部位于上海的新锐天使投资和众创空间运营机构，以“中国众创空间第一股”的身份率先登陆资本市场；莘泽股份——凭借“孵化+投资”的轻资产模式，以“科技企业孵化器第一股” 的身份登陆新三板市场。这类以“轻资产”模式运营的孵化机构，在“双创”产业的风口上，扶摇直上。

　　另一方面，随着宏观环境发生变化，传统房地产行业面临发展瓶颈，土地红利正逐渐被园区经济红利所追赶，作为培育新经济增长方式的产业园区，受到政策的广泛支持，也成为众多传统房地产开发商的重要转型之路。如万科成立全国化的产业资产管理公司，转型为产业地产开发商；华夏幸福“孵化器-加速器-专业园区-产业新城”模式实现在全国各地的快速规模化扩张。而以 SOHO 3Q、优客工场、无界空间等为代表的联合办公空间的快速发展，更是将园区扩张推至风口浪尖。

　　国内园区发展水平约与孵化器同步，涌现出了一批以著名大学为依托的科技园区、经济开发区、高新技术产业开发区等产业园区。这类园区，或本身具备产城融合的功能属性，或具有极大的品牌影响力，基于品牌内生发展的需要，除了极具地域属性的园区外，早已迈出园区扩张之路。规模化扩张是品牌溢价和价值输出的最佳体现。

　　与此同时，园区参与全球竞争的趋势日趋明朗。Wework 入华首个项目即将开业；美国著名孵化器 Y Combinator 在中国海选创业项目；2014 年美国著名孵化器 Plug & Play 正式进入中国，同瀚海智业共同成立瀚海 Plug & Play 加速器。瀚海智业是国内孵化器国际化发展的典型，在美国硅谷、洛杉矶、波士顿、加拿大多伦多、德国慕尼黑等地建立了 7 个科技、文化园区。园区的全球化竞争愈演愈烈。

　　事实上，园区规模化扩张并非阳光下的新鲜事，且将持续成为园区发展的主要趋势。现就市场公开信息，综述如下几类园区扩张模式：

　　1. 以上海锦和商业经营管理股份有限公司（园区品牌名：越界）为代表的老旧工业建筑承租、改造运营模式。

　　上海锦和商业经营管理股份有限公司（以下简称“锦和商业”）成立于 2007 年，致力于城市既有物业的改造、运营管理服务，定位于文化创意产业类园区的开发与运营管理。目前锦和商业及其下属子公司承租运营的项目共 17 个，已投入运营的物业面积近 30 万平方米，全部改建完工投入运营后，可供租赁面积将超过 40 万平方米。锦和商业参股公司运营的项目共 3 个，已投入运营的物业面积约 1.9 万平方米；全部改建完工投入运营后，可供租赁面积约 9.3 万平方米。锦和商业受托运营的项目共 1 个，运营管理的物业面积约 1.8 万平方米。

　　2014 年，锦和商业向上海证监会提交 IPO 申请。2016 年，据证监会消息称，

　　锦和商业首发申请被否，其中一个原因是，在承租期内是否存在园区土地用途和使用权人变更的风险及对发行人持续经营的影响。

　　锦和商业的主要扩张模式是通过租赁方式获取物业的经营权，单个项目的经营期限不超过 20 年，如果公司无法通过新项目承租或企业并购等方式获得新园区的经营权，则公司面临持续盈利和成长性风险。

　　近年来，越界品牌在文创市场表现突出，正逐步从上海向全国扩张，这既得益于文创产业的快速发展，也得益于政府经济转型，城市老旧工业建筑腾笼换鸟的政策引导，然而，这类扩张模式的前期改造成本较大，导致行业进入门槛相对较高；从收入角度分析，园区主要经营收入为房屋租赁收入，收入来源单一，尚无法从服务、孵化、甚或投资角度形成另一大支撑性收入，这也是目前大部分孵化器、园区面临的问题。

　　越界正在谋求上市，笔者认为，这是希冀通过资本市场，形成园区向外扩张的资金实力和品牌影响力，这也是为应对上市公司并购扩张的市场竞争压力下的战略布局。中国的园区发展，多年来，重“量”更胜于“质”。未来充分市场竞争下的“优胜劣汰”，园区的收并购案例将更频繁地进入人们的视线。无疑，上市公司在收并购操作上更具优势。

　　2. 以华夏幸福基业股份有限公司为代表的产业新城开发与运营模式。

　　华夏幸福基业股份有限公司（股票代码：600340）创立于 1998 年，是中国领先的产业新城运营商。截止 2016 年 3 月底，公司资产规模超过 1860 亿元。房企弱势下，华夏幸福的逆袭源自于其“园区+地产”的开发运营模式，将产业发展与城市建设相结合，打造产业新城。

　　首先，华夏幸福是当下政府力推的 PPP 模式的践行者，通过与地方政府签订排他性“园区孵化”协议，华夏幸福在托管年限内完成规划、建设、招商和后期维护工作，政府则通过税收和土地赚取收益，并分期支付公司一级开发的成本。在此模式下，华夏幸福省去园区土地购置成本，直接进行园区建设，实现短期内园区的快速开业和运作。

　　其次，通过“园区孵化”与“地产开发”产生协同效应。一方面能依靠政府影响力和园区孵化模式，以较低价格取得土地，并参与到城市综合体的诸多业态物业开发改造中；另一方面也能快速在全国其他地区进行模式输出和规模扩张。

　　另外，为弥补快速扩张过程中的服务软肋，2015年12月，华夏幸福投资4.335

　　亿元，收购苏州火炬创新创业孵化管理有限公司，火炬孵化旗下拥有博济科技园、创客邦、O„Park 创业中国三大业务品牌，此次并购动作的优势互补性显而易见。

　　华夏幸福虽为上市公司，但其产业新城模式，依然带来了较大的资金压力，

　　市场公开资料显示，华夏幸福处在高杠杆模式下完成其规模扩张战略。此类重资产方式的规模扩张，带来极强的行业壁垒性。

　　3. 以市北高新为代表的产业园区开发管理、优质资产收购、孵化器、创业投资相结合模式。

　　上海市北高新股份有限公司是一家以园区产业载体开发经营、企业服务集成及产业投资为核心业务的上市公司，其扩张方式主要有两种：

　　1、          通过竞拍和合作等多种方式获取土地。公开信息显示，2016 年公司新开工和在建项目预计超过 50 万平米。除了深耕上海，市北高新还利用股东资源，开拓南通，参与长三角建设。而南通科技城的开发是公司进行模式复制和异地扩张的第一步。

　　2、          通过收购优质资产的方式扩张。例如：2015 年 10 月 21 日，市北高新

　　增资入股市北集团持有的欣云投资，开发运营市北·壹中心项目（14-06 地块）。

　　2016 年公司拟收购欣云投资剩余股权，标的旗下 14-06 地块项目。2015 年 8 月公司完成对发行股份收购市北发展、泛亚投资 100%股权。利用上市公司融资优势，收购优质资产的方式，将快速增加市北高新的资产规模，提升资产整体盈利能力。

　　与华夏幸福不同的是，市北高新的孵化服务是自建的，通过旗下的国家级孵化品牌“聚能湾”，构建“原始股投资-天使投资-风险投资-股权投资”企业全生命周期的投资体系。截至 2015 年底，聚能湾通过原始股投资的方式与 37 家初创型企业签署了投资协议，加大产业投资孵化力度。

　　从收入来源分析，市北高新的主要收入仍来自于园区地产开发、项目销售，

　　这类模式的行业进入门槛高，前期项目销售压力较大，且产业投资回报较低。而市北高新的孵化与投资两大业务，所需人力资本结构较复杂，且创投短期内尚无法形成客观利润，但园区的规模扩张有利于增加其项目来源。

　　4. 以品牌和资源溢价为核心，与各地方政府、产业大企或传统地产商合作的扩张模式。

　　利用相对成熟的品牌和资源体系作为核心优势，对接各地方政府、产业类大企、或传统地产开发商的园区扩张方式，或可采用“轻资产”拓展方式，或可采用 “重资产”拓展方式。前者是指依托品牌知名度、资源、体系性优势，合作成立园区管理运营公司；后者是指直接与地方政府等合作，进行园区开发、建设、运营和管理。此模式下，前者以亚马逊 AWS 孵化器为代表；后者以清华科技园为代表。

　　亚马逊 AWS 孵化器是亚马逊云服务（Amazon Web Service，AWS）的线下孵化平台。亚马逊的扩张模式为：由 AWS 为入驻企业提供云服务、技术培训、业务技术辅导等服务；由各地方政府或传统地产开发商提供办公场所、基础设施及政府优惠政策；其线下园区的运营机构为创梦天地。例如：AWS 与上海市嘉定区政府合作成立了上海 AWS 孵化器；黄浦江边老码头，AWS 与上海弘基企业

　　（集团）股份有限公司合作成立创梦天地云计算孵化器；AWS 与重庆市对外贸易经济委员会以及重庆市大渡口区人民政府成立了重庆亚马逊 AWS 联合孵化器。

　　启迪控股股份有限公司是清华科技园的建设和运营者，依托清华大学和清华科技园的品牌知名度、资源优势、以及孵化金融体系，形成了启迪科技园、启迪之星（众创空间）、启迪科技城 3 类对外扩张品牌产品。

　　首先，启迪科技园的对外扩张模式为：与地方政府合作，在当地成立园区开发公司，进行科技园的开发、建设、经营与管理，现已在北京、上海、香港、无锡、广州、陕西、昆山等地设立了 9 个园区。例如：启迪科技园（广州）分园，是由清华科技园、招商地产和番禺区政府共同建设、运营的，目前是清华科技园在国内规模最大的分园之一，亦是华南区域规模最大的科技园区之一；启迪科技园（昆山）分园的建设运营主体是昆山启迪科技园发展有限公司，该公司由启迪控股与昆山市政府投资设立。

　　其次，启迪科技城的对外投资方式主要分为两种：1）启迪科技城是清华大学与地市级政府战略合作的具体承载；2）由启迪园区运营公司与地方经济开发区合作共建而成。例如：启迪科技城（南京）是根据清华大学与南京市战略合作协议基础设立；启迪科技城（福州）是清华大学与福建省、福州市两级人民政府全面合作的载体。

　　由此我们不难发现，轻资产的园区扩张方式，对资金门槛要求较低，前期可节省大量建设经费，有利于园区规模的快速扩张，但对品牌价值和服务资源溢出能力有较高要求。重资产的园区扩张方式，对资金所需尤为突出，相较而言，此类模式的可推广、可规模化复制性不强。

　　5. 联合办公空间江湖的合纵连横

　　联合办公空间的本质是商业地产，而联合创业空间，“+创业服务社区”、“+ 投资”、“+外部服务商”、“+……”均是其后端的服务方式，事实证明，除投资外，没有其他服务品类能形成支柱性收入来源，而即使投资一旦成功能带来可观的利润，因其周期长、风险大，短期内也无法形成资金流，由此，房租差价以及相关的基础物业收入成为联合办公空间的主要现金流入。因此，规模扩张是联合办公空间的核心业务战略，毕竟不成规模谈何共享？不成规模谈何投资？因此，规模化扩张是联合办公空间的内含基因。

　　据投中研究院数据，2015 年初众创空间全国数量约 70 余家，截至 2015 年年底，全国数量已达到了 1.6 万家。进入 2016 年以来，众创空间倒闭、同质化竞争、钻政府补贴空子的“风声”不绝于耳，众创空间在倏忽之间由蓝海一跃至红海。

　　中国的众创空间因行业进入门槛低，在政策刺激下，前期众多“玩家”蜂拥而入，有传统房产商、投资者、传统园区、“资源”大牛等等。如 SOHO 中国董事长潘石屹在北京、上海等地推出 SOHO 3Q 办公空间；前知名地产人士毛大庆发起优客工场，成立 1 年有余，预计今年将完成 40 个场地开业落成，据 6 月 21 日消息，优客工场完成 3 亿元 Pre-B 轮融资；年初刚完成 4.3 亿美元融资的

　　Wework 的首个入华项目（位于上海武定路延平路）即将开业；3W 孵化器转型联合办公空间；投资人俞敏洪和盛希泰的洪泰创新空间入局，联合办公空间江湖风生水起。

　　联合办公空间入局时间虽不长，然合纵连横之势却已然而起。强强联合是较为常见的模式。例如：优客工场与无界空间签署合作协议，以战略股权合作的方式，参与无界空间的 A 轮融资，并达成战略性股权合作协议；36 氪、氪空间与纳什空间宣布结成战略合作伙伴关系，同时氪空间以战略入股的形式，参与到纳什空间的 B 轮融资，三方将在共享办公领域展开深度合作，涵盖物业拓展、招商、企业服务等多业务层面；科技寺创业空间与美国 WeWork 签署了长达 10 年的合作协议，前者成为 WeWork 在亚洲首家创业生态合作方。WeWork 将亚洲总部(上海市威海路 696 弄)的所有开放式工位交给科技寺经营。

　　随着市场竞争的日益激烈，未来，对于无法形成规模化运作，或无法形成特色商业模式的空间必遭市场淘汰，或成为大品牌的下一个并购标的。园区品牌化扩张势不可挡，在观摩各路“玩家”扩张战术之际，笔者形成如下思考：

　　1.    园区的规模化扩张之路，一般门槛较高，对资金、品牌价值、管理服务

　　水平都具有较高要求，而创业服务的非标化，使得园区尚无法形成如品牌加盟、特许经营类的连锁扩张方式，具体而言：品牌加盟，指由园区给予加盟方一定的经营条件，以及组织、训练、服务采购和管理的协助，相应的要求加盟者支付加盟费。但倘若无法控制品质，一旦失控，会损害品牌形象。特许经营，指直接吸取社会上已有的中小园区、众创空间、孵化器等加盟，纳入大品牌管理体系，按照大园区品牌的运作流程经营管理。此类连锁经营方式能在一定程度上降低扩张成本，并以较快速度扩张品牌知名度，为后续的资产运作打下基础。

　　2.    园区扩张过程中需形成品牌战略意识。所谓品牌战略，指针对园区综合服务解决商而言，因具备大品牌战略基础，应注意园区扩张过程中的品牌层次化及区别化。在大品牌战略指引下，根据特定的细分标准，创建相关子品牌，用以传达不同的品牌特色和品牌价值。

　　3.    构建品牌管理体系。现阶段的园区扩张仍属于野蛮生长阶段，园区品牌内涵尚需不断深入挖掘和创造。现阶段来说，大部分园区品牌的价值延伸度还不够，包括人才团队支撑和梯度尚需加强。

　　4.    园区管理团队及服务能力如何与载体扩张保持同步是考验园区规模化扩

　　张成功的关键。构建“互联网+”下的线上平台和线下标准化管理流程和服务内容，是成败关键，现阶段而言，业内尚未形成标准化园区管理体系。

　　5.    注意园区全球化趋势下的行业格局变化。目前已被验证的园区盈利模式有两个：即房屋收入和股权投资。因此，资产配置全球化、项目来源全球化将加剧园区的全球化竞争局势。如 YC、Plug & Play 的全球化项目来源是因其投资导向。而国内的如瀚海智业等园区的“出海”之路，还包括资产配置、海外投资等方向，当然也曾有园区在浅藏辄止后以失败告终的案例。总体而言，对国内大部分园区而言，国际化道路仍属于摸索阶段，园区的国际化探索是对其国际资本运作能力以及管理运营能力的极大挑战。

　　6.    注意园区资本运作能力提升。随着园区行业竞争的逐步发酵，未来，园区之间的收并购事件的频率将逐步增加，且随着国家资本市场的日趋成熟，收并购无疑对上市公司来说具有较大优势。因此，具备规模扩张雄心的园区而言，其资本运作能力或将迎来考验。