公寓和住宅的区别大致可以分为房屋产权性质，房屋产权年限、限购政策、贷款政策、落户规定、房屋使用六大类，对于购房者来说有利有弊，就看购房者使用情况而定了。
一、房屋产权性质
房屋的产权性质是跟着土地使用权性质而定的，住宅用地的性质为住宅，因此住宅的产权性质也为住宅。公寓房的土地性质一般为商业、办公，因此公寓房的产权性质也为商业或者办公。
二、房屋产权年限
同样，房屋的产权年限也是跟着土地使用年限而定的，住宅用地使用年限为70年，因此住宅的产权年限也为70年。商业、办公的土地使用年限一般为40年或50年，也有70年的（一般很少），具体看各地政策规定而定，因此，公寓房的产权年限常规为40年或50年。
三、限购政策
由于我们国家房地产比较火热，房价不断上涨，且出现了投资炒房现象，为防止房市泡沫，各地政府出台了一系列政策遏制房价，房地产限购就是其中一项有效政策。但限购是仅限于住宅房，公寓房是不限购的。
四、贷款政策
住宅房可以有商业贷款和公积金贷款两种选择，名下无房无贷款记录，公积金贷款首付30%（今年有些地方已经降低到首付20%），商业贷款首付30%；名下无房有贷款记录的，公积金贷款和商业贷款的首付40%。公寓房只能选择商业贷款，首付50%。
五、落户规定
我们国家很多地方规定，房屋产权性质为住宅的可以落户，而公寓的不能落户，这条对于需要落户到购房地的人员来说是个很大的考验。
六、房屋使用
在房屋使用上，公寓房要比住宅灵活的多，因为房屋产权性质是商业或者办公的，因此公寓房不但可以用作居住，而且可以开办公司、做会所等，可以申领营业执照，而住宅则不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
公寓有哪些优缺点？
一、公寓房的缺点
1、公寓房产权年限比住宅少，但这点目前国家也没明文规定房屋到了使用年限期满后有什么说法，可能也比较难出台硬性的规定，因为比较不管什么性质的房屋都是人家自己购买的，国家只有土地权，如果要收回房屋的话，那得补偿人家房屋费用，如果这样，就等于动迁了，购房者也不会亏到那去了。
2、公寓房有些地方水电费统一按商业的价格收，商业价格一般比民用的要高一点，但不会高很多，而且还有分时计算模式，总之，如果白天不是要用很多电的话，电费也不比住宅高。有的项目是按你使用性质收费的，比如南通州南山湖地纬国际项目就是这样，如果你是住宅性质的，那就按民用费用收，如果是作为商用的，就按商用的收。
二、公寓房的优点
1、相比之下公寓房的优点就比较多了，首先购买公寓房的价格肯定要比住宅低的多，常规要比住宅低30%多，多的甚至到50%，当然还要看房屋的地段和质量。
2、一般公寓房层高都比较高，一般层高都在4.5米左右，高的可以达到5.5米，而住宅的层高一般都在3米左右。因此如果做大平层的话，那要比住宅阔气多了，不管多大的吊顶都可以悬挂。
3、公寓房如果不做大平层，做loft的话，那得房率可达到150%以上，结合价格低的优点，那么如果想买100平方米的房子，那公寓房可以说用不到一半的钱就可以实现了。
4、由于商业、办公用地一般都选在城市中心，因此，公寓房的地段一般都比较好，交通发达，配套齐全，生活工作都很方便。
5、如果对落户没特别要求，对房屋产权性质能够理解的话，无论是想要做阔气豪宅还是养老或者生活事业刚起步的年轻一族，购买公寓房都是个不错的选择！
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