基建投资企业样本：绿地4000亿基建产业群狂想曲

巨量的PPP风口和“一带一路”建设机遇让绿地看到了基建业务领域的机会。

10月27日\,绿地发布前三季度公告称\,公司基建业务产业规模730亿\,同比增长268%。主要系贵州建工、江苏建工并表以及中标南京地铁项目所致。

绿地在这份公告中明确表达\,公司做大基建板块意愿强烈\,并期望借助PPP模式增强公司非市场化拿地能力。

对于善于追求规模的房企而言\,绿地的野心不止于此。按照绿地对基建产业的中长期想法\,他们希望大基建产业形成第二个千亿产业集群\,要在2020年实现4000亿的业务规模\,并推动“中绿建”品牌发展。

绿地城投相关负责人士在接受记者采访时表示\,大基建是公司除了房地产之外重点发展的产业\,今年已经收购了江苏省建\,9月中旬也完成了战略入股博大绿泽。

调控周期发力大基建

上述城投人士向记者表示\,绿地大基建产业的动作主要在三个方面\,轨道交通、城市投资建设、“一带一路”为中国企业带来的海外基建业务布局机遇等方面。

该人士表示\,轨道交通是绿地早在2014年7月就已经明确要推进的业务\,2015年\,公司签订了一些意向协议。2016年\,公司开始根据地方政府公布的进度去投标。

今年9月30日\,绿地宣布中标南京5号线\,同时也对外表示这是公司中标的最大金额的基础设施建设项目。项目采取“项目投融资建设+施工总承包+运营”的PPP模式合作建设\,总投资近200亿元。

记者获得一份“南京5号线中标暨大基建战略电话交流会议纪要”。在这份纪要中\,绿地管理层称\,“我们已经在南京、济南等地签署了10条线的框架协议\,预计总投资1900亿\,布局5省9城\,南京是其中落地的首条地铁。参与我们地铁投资的有上海申通、隧道股份\,还和一些央企签署了合作协议\,采取TOD模式\,积极参与地铁沿线的综合开发\,打造多业态的综合地铁上盖。”

除了轨道交通\,绿地基建业务也包括新区建设方面。9月12日\,绿地控股与宁波杭州湾新区管委会签署合作协议\,拟在宁波杭州湾新区投资500亿元\,将在沪甬合作示范区建设、城市规划设计、基础设施建设、公共服务设施建设、产业投资和地产开发等多个方面全面启动综合开发建设。

4000亿产业群的构想还包括资本层面的动作。9月23日\,绿地对外声称完成战略入股博大绿泽\,成为其最重要股东\,博大绿泽将成为绿地大基建板块内重要的园林业务上市平台。而绿地的目标是力争5年内将博大绿泽打造成行业前5强\,市值提升至400亿元以上\,未来博大绿泽将实现园林投资商、建设商、运营商三位一体的全产业覆盖。

6%的毛利率

上述城投人士透露\,绿地传统的基建业务主要采用BT、BOT模式\,基本路径是自己垫资、找施工方\,然后政府回购。按照传统基建业务表现看\,目前显示的毛利率约为6%左右。

该人士称\,目前推进的基建业务主要是通过PPP模式。目前已经落地或者即将落地的PPP项目投资总额达500亿元\,覆盖6省8市\,预计到2020年\,绿地将实现基础设施年投资额1000亿元。

以南京5号线项目为例。根据招标文合同\,南京5号线项目公司注册资本占总投资额的30%(约60亿元左右)\,其中南京轨道公司出资10%\,其余则由绿地方面联合体负责出资。在联合体方面\,绿地是主要出资方\,隧道股份象征性出一部分资金。根据招标文件\,该项目合作期16年;其中建设期5年\,试运营期1年\,社会资本退出期10年。

该人士称\,由于并没有PPP项目进入回报期\,目前在利润方面还没有清晰数字。但整体上我们很多项目都运用产业、股权基金的形式融资\,既能把一部分负债出表\,又能提高收益率。其实不只产业基金\,所有融资方式我们都会考虑\,最后择优安排。另外\,政府方面还会有财政补贴\,补贴主体是南京轨道集团。

嘉丰达资产管理有限公司联合创始人李宏认为\,PPP模式吸引资金的能力是没有问题的。对于基础设施建设方面的融资\,身后其实是有政府既有的背书\,资本方对于这方面的追逐是一定存在的。

以南京5号线为例\,绿地城投人士也表示\,“目前各家银行对南京5号线项目都比较有兴趣\,我们正和南京轨道公司一起考虑贷款机构的选择\,也在研究其他低成本的融资途径和方式\,目前融资工作仍在推进中。”

此外\,轨道交通对于房地产商的优势还在于轨道交通物业土地方面的获取。绿地方面认为\,基建的布局会令他们在获取土地方面具有先天优势。

房企转型突破口?

PPP产业在近两年发展十分迅猛。

自2014 年9月财政部下发《关于推广运用政府和社会资本合作模式有关问题的通知》起\,我国 PPP迎来爆发式增长。截至到今年上半年\,财政部PPP入库项目累计达到9285个\,投资金额10.6万亿元\,其中基建项目占据半壁江山。

绿地布局PPP产业也是从2014 年开始。

中信建投方面认为\,通过打造大基建的PPP 投资平台。绿地在未来有望实现大基建与房地产、大金融产业的协同发展:在地铁等领域\,实施“轨交+物业”的综合开发模式\,助力打破土地资源拓展的瓶颈;在基建项目投融资方面\,公司可以通过前期施工阶段的投融资和后期资金的退出\,将金融产业和大基建对接\,实现二者协同发展。

克而 瑞研究员沈晓玲也表示\,企业运用该模式依然或存诸多挑战。“第一\,在法律法规体系方面并没有成熟化\,合作也要权衡多方利益\,具体实践上企业可能存在操作难题。第二\,开发周期长\,回报周期固然也被拉长\,对于上市公司短期的收入可能提升不明显。第三\,PPP模式极其考验房企在政府沟通协作、项目规划、资本筹措、资源整合等方面的能力。”