未雨绸缪！工业用地使用权到期该怎么办？

　　近日，温州商品房的土地年限到期如何续期引发社会各界普遍关注。

　　然而，在我国现行法律规定工业用地使用权的最 高期限为50年，那么50年后这些工业用地能否继续使用？若继续使用，又该如何续期？

　　据查阅中华人民共和国《物权法》显示，其第一百四十九条规定：非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理，该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

　　但是，《物权法》中并没有细化工业用地到期后土地使用权如何续期、怎样办理、该不该收费、怎么收费等问题。

　　针对工业用地使用权到期后，如何续期的问题。据查阅资料了解到，早在去年杭州市萧山区就已经对即将到期的工业用地出台了《杭州市萧山区工业用地使用权出让续期办法（试行）》（以下简称“办法”）。该办法或许能对今后全国工业用地到期续期政策出台成为一个参考。

　　《办法》解读：

　　不符合条件的工业用地将被收回

　　该《办法》主要为在全面实施工业用地招拍挂出让前，以协议出让方式供地，且原国有土地使用权出让合同中出让年限不足法定最 高年限50年的工业用地。

　　并明确规定了准予续期、临时续期、不予续期三种类型，并结合工业企业综合效益评价体系，按续期类型确定续期的不同年限及收费标准。

　　1.准予续期

　　准予办理续期手续，并根据使用者申请，可通过续期将土地使用权出让年限延长10年、20年，但最 高不超过20年。

　　包括：符合现行产业发展导向，不属于产业发展导向目录内的禁止（淘汰）类、限制类产业和项目的；符合土地利用总体规划、城乡规划、生态环境功能性规划要求的；符合环保节能减排要求的；当年被列为工业企业效益综合评价等级为A类(鼓励发展类)企业和B类(允许发展类)企业的。

　　2.临时续期

　　临时续期的工业用地，续期年限根据不同的情况，分为2年、3年、4年、5年不等。

　　包括：属于产业发展导向目录内的限制类产业和项目；虽属禁止（淘汰）类产业，但被列入转型或产业提升改造的项目；已列入“退二进三”计划的产业和项目等。

　　3.不予续期

　　对一些即将到期，但不符合续期条件的工业用地将予以依法收回。

　　包括：已被列入萧山区现行产业发展导向目录中禁止(淘汰)类产业项目；不符合城乡规划要求的；未经批准擅自改变土地用途的；法律、法规和规定不予办理的其他情形等。

　　续期年限不同收费也不同

　　工业用地延长出让续期后，根据续期年限不同，交纳的费用也不同，且采取分等级收费制度。

　　其中，A类(鼓励发展类)按照标准收取，B类(允许发展类) 将按A类企业的标准上浮5个百分点收取、C类(整治提升类) 将按A类企业的标准上浮10个百分点收取、D类(淘汰转型类)将按A类企业的标准20个百分点收取。

　　续期出让金的计算方法：出让金基数为现行基准地价的20%，在出让金基数上再按联审确定的续期年期（对照《不同年期基准地价表》）进行修正，且续期出让金应一次性交付。

　　而对于租赁费将不再分等级收取，则统一按照相关规定按年收取土地租金，土地租金标准按照相同条件下的续期出让金乘以土地还原利率确定，土地还原利率暂按7%确定。