本季京写字楼:内资客户需求强劲 创新模式受青睐

　　各商圈租金延续高位盘整

　　本季度，启皓中心、国航大厦二期、保利蓟门壹号、 博瑞大厦二期、月坛金融中心等优质项目相继入市，为北京核心商圈甲 级写字楼市场带来了约26万平方米的新增供应。

　　大体量的新增供应加上近期e租宝由于金融纠纷问题引发的大面积退租，拉动北京核心商圈空置率上升2.3个百分点，达5.2%，整体市场空置率上升1.1个百分点，达5.6%。

　　值得一提的是，由于旺盛的市场需求，空置率的高升尚未对租金产生影响。截止2016年第一季度，北京五大核心商圈甲 级（含顶 级）写字楼平均租金延续高位盘整态势，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币395.6元（约60.7 美元），环比上涨0.9%，同比上涨0.3%。而北京整体写字楼市场租金也同样坚挺，按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币380.8元（约58.4 美元），环比上涨1.7%，同比下降0.4%。

　　内资客户需求强劲

　　从季度市场成交方面来看，外资公司在扩张选址时依旧较为保守，而内资金融企业再次成为主力军，成交量约占总成交量的40%。望京-酒仙桥商圈依然备受企业租户青睐，65%的净纳率致使此商圈空置率下降12.2个百分点，达6.9%。按建筑面积计算的有效租金为每月每平方米人民币282.3元（约43.3 美元），环比增速为全市最 高，达3.4%。伴随此商圈剩余面积的逐步去化和下半年两大优质项目利星行中心和金辉大厦的入市，望京-酒仙桥商圈市场热度将进一步被释放。

　　创新型租赁模式获得更多青睐

　　整体放缓的全球经济和中国经济，使得租户和业主都开始更高效地运用自己的资源。

　　比如在北京，许多业主重新改造装修原有的商铺酒店成写字楼（三里屯的盈科中心，金融街的洲际酒店等），这些项目的转型都非常成功。

　　同时，一些大型租户，开发商和联合办公运营商都开始合作来积极寻求更灵活且盈利的新方案。比如重新配置资产组合进入联合办公（比如 Soho 3Q），又或者一些租户预租空间后进行大面积的转租，这主要集中在优质地段的写字楼。“鼓励企业创新精神”的国家政策也在一定程度上推动了联合办公的发展，而预租模式也有利于业主的资金风险控制。

　　PM2.5因素不容忽视

　　PM2.5已经成为了现在无论新楼还是旧楼的业主都会提及的内容。大型客户在考虑潜在搬迁和续租时，越来越重视PM2.5的过滤情况，这也使得业主方投资并妥善管理换风系统，从而有更高的胜算留住高品质客户。