新加坡商业见闻录之一：丰树南洋行 遇见“另类”商场、产业园

      观点地产网 以新加坡樟宜机场为起点，驾车沿着东海岸高速直奔滨海湾CBD，一路畅行无碍。

      约一刻钟后，左手边的海景随着遮挡物密度增加而逐渐淡出视野，右手边鳞次栉比的高楼开始间或跃入眼帘。

      “快看，那栋高高的正在开发中建筑物就是我们最新代建的一个项目……”顺着丰树工作人员手指的方向看去，才知道我们已经进入新加坡中心商务区地界。

      然而，丰树的大本营并不扎根于这一填海造陆之黄金地带，因为它的怡丰城在港湾区，商业城立足亚历山大区，而物流园项目则位处半小时车程外的裕廊工业区。

      地理位置上的落差，一时间让我对这段以“丰树之名”的新加坡商业考察记产生了些许疑虑。

      可仅在日落日出稍纵转换间，新加坡的商业地产便以万花筒之魔力将刻印在我脑海中的小小问号变成了一个大大惊叹号。

      遇见怡丰城嬉水的孩童

      第一次走进怡丰城是在周三傍晚，穿过拥挤的人潮到达三层后，站在露天花园可望见对岸圣淘沙初上的华灯。

      此时的我，已然受到了商场内比肩接踵的人流带来的冲击，可是先入为主的疑虑感还是“固执”地萦绕心间。

      “现在这个时间，逛商场的人还是挺多的，这是常态吗？”我带着一种试探性的口吻问着同行的丰树集团相关人员。

      意外的是，对方立马给出了斩钉截铁的回答：“对呀，我们商场的人流一直都是很高的，年均客流量4000万人。”

      我抓住机会继续追问：“去年包括中国大陆及香港在内的很多地方零售业都出现了明显下滑之势，这有没有影响新加坡的商业地产表现？怡丰城招租情况如何？”

      “由于电商等一些因素的冲击，新加坡商业也受到一定影响，有些商场也出现高达20％的亏损，但怡丰城的出租率近100%。”

      谈及原因，该人士突然语速加快了点，“首先得益于有利的位置。”虽然处在非传统的市中心，但“港湾地铁换乘站”“高速公路沿线”“世界级游轮中心”这些无疑都是怡丰城吸引人流的支撑点。

      因为在国内早已被地产商们铺天盖地的“硬性”广告浸染至麻木，听到上述提及这些因素后，我们也只是以有点僵硬式的微笑回应着，并未在心中泛起更多波澜。

      隔天午后，我再次回到怡丰城三层露天花园，眼前的一幕触动心底，一股暖流涌出。

      未出大门前，已在手扶梯上听到孩童的嬉笑声；电梯伸至顶端，映入眼帘是一个卷着牛仔裤筒的小男孩，在浅水沙滩池中迈着蹒跚的步伐追赶着陪他玩耍的大人。此时，他的头顶是蓝天白云衬着阳光，耳边拂过的是有淡淡鱼腥味的海风。

     这或许并非怡丰城所独属的一幕，但你却会对类似的商场设计抱以一种由内而外的赞叹，因为这是国内冷冰冰购物商场所缺少的人文元素。

​      是的，如若作为一个严肃的“考察者”，这栋楼面积150万平方英尺，可租面积为104万平方英尺，且拥有约300家商铺的商场，已足够你写上几十页的专业报告。因为无论是从交通流线、空间节点，还是立面系统、业态组成，它都有很多值得我们借鉴的地方。

​      但作为一个感性的“消费者”或是“旅行者”，我更倾心的则是这栋既像涌动海浪，又像飘荡风帆的白色流线型摩登建筑带来的感动，哪怕只是停留在一瞬间。

​      突然想起了怡丰城设计师日本建筑大师伊东丰雄的一句话，“我要让顾客在shopping的时候，如在海上扬帆一样。”

​      穿梭在亚历山大“老街”

​      从怡丰城的Harbour Front地铁站上车，搭乘Circle Line MRT（圆地铁环线）经一个站即可到达Labrador Park站。

​      步行约200米后，我们已然闯入属于丰树集团的另一片天地——面积达13.5公顷的亚历山大区，而这里离怡丰城也仅2.6公里左右。

​      据丰树集团方面介绍，整个亚历山大区共包含丰树商业城、丰树商业城二期以及港务大厦和该项目的零售组成部分——亚历山大零售中心。

​      不同于怡丰城“零售休闲目的地”定位，经丰树改造过的亚历山大零售中心，瞄准的客群则是周边商务楼中的上班一族。

​      因此，在这里鲜有零售品牌店身影，充斥在一楼各个角落的则是咖啡店、果汁店，抑或是中式或西式快餐店，当然还有fairprice便民超市。

​      “此外，在零售中心的二三楼，则是以幼儿教育培训机构为主。”丰树人员带领我们参观时，不时能看到“中文教育”四个大字的招生广告。

​      时近中午，我们便选在零售中心一楼的“老街”肉骨茶就餐，当然这是新加坡最有名的食肆之一。彼时，不大的门店中已拥簇着几十号觅食者。

​      落座后不久，店主便端上一大碗热气腾腾的鲜汤，里边有两块大排骨，外加香喷喷的白米饭一碗和一盘切成一寸长的油条，可根据不同的口味加入胡椒粉、酱油、盐、醋等。

​      看着堆满一桌的碗碟，有忍不住的好奇者还是开口了：“一顿午餐吃下来，我们人均大概消费多少？”

​      或是出于礼貌，接待我们的人员并未直接回答他的问题，也只是抱以浅浅一笑。而临走前突然看到了服务人员在向食客介绍菜单，“肉骨茶15新币……”。

​      穿过亚历山大零售中心后，便进入了丰树商业城一期、二期所在地。“我们现在站在商业城（一期）的门口，对面正在建设中的二期包含三幢低层裙楼连接至一幢30层大楼，预计今年中竣工”。

​      “这些都是写字楼吧？”瞅着泛着波光的大楼外立面，本能的问题就这样脱口而出。然而，得到的却是意想之外的回答，“不是的，它们在功能上定位更倾向产业园，里面的客户也以各大研究室为主。”

​      值得一提的是，商业城配有一个被称为“最先进的会议室”，因为他的座椅并不是固定的，可以完全整块收起，空旷的场地立即变成为“羽毛球”场馆。此外，后台还设有厨房，可供租户邀请客户来就餐。

​      惊讶的我们，瞬间开始脑补一个平躺的产业园是如何成为立起来的“巨人”，而丰树也已在中国开始进行类似尝试，例如位于上海闵行的三层丰树商业城，以及佛山南海的商业城。

​      虽然惊讶于丰树对产业园的“另样”设计，但脑袋还算清醒的我们不禁想起了随之而来的问题，即“相较单层来说，高层产业园施工时间较长无疑会影响项目的资金回报率”。

       对此，丰树管理层给出的解释则是，“其实成本不是每一栋楼、每一层加倍的。你要找到地点的时候，要跟政府合作。”

       在其看来，目前丰树的拿地是非常理想的，因为垂直设计相较单层来说可以节约地块，政府比较愿意和他们合作。“这也使得我们在税收、费用及地价的制定方面，可以得到更好回报。”

       除了回报率外，由于地处非市中心地带，丰树商业城如何招商则是我们的另一关注点。“虽然不是传统商务区，但商业城完全符合新加坡政府当前的分散式开发思路，可以比较好地吸引就近上班族，以及一些以后台开发为主的企业。”

       据了解，目前丰树商业城已有韩国三星、德国SAP进驻，而当地报章也有消息传出谷歌会从市区搬到商业城第二期。

       “这个就是大家认可我们做非市区商业城的概念，如果我们的产品品质好，地点有优势的话，回报理所当然地会在时间上表达出来。”