为解产业逃离难题 物流地产高回报被市场看好

　　之前，华为、中兴逃离深圳的消息刷爆朋友圈，在这之后，深圳市长许勤爆出一个更大的料，在某次讲话中披露了一项数据，“近期，有超过1.5万家企业迁出深圳。”而这一劲爆的消息不仅震惊了朋友圈，同样也震惊了地产圈，随着企业数量的减少，来深圳打工的求职者也会变少，进而影响深圳常住人口的下降，购房需求也会随之降低，势必影响到房地产，导致房价的降低。

　　不要让“华为们”跑了，这不光是深圳的恐惧，同样也是眼下很多高房价城市政府都十分关心的问题。面对准备逃离的“华为们”，深圳以及一线城市真正应该反思的不光是高房价问题，还有城市“产业空心化”问题。在供地日益紧张的一线城市，如何充分利用土地资源，保住优质企业，是眼下亟待解决的问题。

　　上海工业用地盘活和转型迫在眉睫

　　在上海6340平方公里的土地上，建设用地占比45%，这一比例远高于伦敦、巴黎、东京等国际大都市的水平（比例通常在20%~30%），建设用地规模已近规划“天花板”。其中，上海现有建设用地中工业用地比重偏大，全市平均达到28%，郊区整体超过30%。

　　目前，上海市已明确要求建设用地规模必须只减不增、必须负增长。这主要是由于上海建设用地结构不合理，工业用地占比偏高的缘故。上海市规土局副局长岑富康5月10日在上海市政府新闻发布会上表示，根据规划，上海到2040年，中心城区将保留少量工业用地，郊区工业用地占建设用地比重将不低于15%-20%。

　　由于历史发展原因，部分工业用地区域如今环境污染严重，违法用地、违法建筑、违法排污、违法生产等违法情况突出，成为生态建设和城市管理领域的顽症。例如浦东新区合庆镇区域内“三高一低”劣势企业众多，群众反映粉尘、污水、冒黑烟、废气等环境问题时有发生，污水直排河道，河道黑臭问题突出，周边群众反响强烈，存在极大的环境风险。

　　这些问题不仅对上海城市环境安全和可持续发展造成较大影响，也造成这些区域内的产业数量稀 少、效率低下，而优质的产业被阻挡在外，所以亟待进行转型调整。目前，城市用地需求旺盛、供给有限，在这种情况下，如何盘活土地存量成为关注的焦点。

　　对此，今年4月底，上海发布的“工业27条”《关于推进供给侧结构性改革促进工业稳增长调结构促转型的实施意见》，旨在盘活工业用地存量，已经在布局老旧工业用地的再利用。

　　而仅过了两月，今年6月，上海工业用地再出新政，《土壤污染防治行动计划》出台：随产业转型而调整退出的工业用地正面临二次利用和升级改造。看来上海工业用地的盘活和转型已经迫在眉睫了。

　　全球各大企业看好国内物流地产争相投入

　　那到底该如何对工业用地进行盘活和转型呢？随着中国互联网消费层面的不断提升，仓储需求得到释放，物流地产成新蓝海。回看上海的物流地产，2015年上海工业用地量骤减八成，高标准物业设施的短缺，与电商、跨境购等带来的强劲需求叠加在一起，造成物流设施的供不应求。

　　数据显示，自2011年以来，中国国内主要城市优质仓库整幢收购交易金额约为44亿元人民币，其中上海独占九成。上海作为全球第一大港口和中国最 大城市经济体，是目前中国国内最 大的优质仓库市场。庞大的需求基础加上稳定的租金增长，以及优于商办物业的租金回报率使上海优质仓库成为各路资金青睐的对象。可见，更多闲置的工业用地向物流地产转型是一个不错的方向。

　　如今，物流地产开发成为炙手可热的产业，引来黑石、凯雷、平安等金融大鳄对用于仓储、物流功能的开发项目和土地虎视眈眈，开始对物流地产加大投入。领盛投资管理、基汇资本等在等纷纷注资中国物流开发企业。

　　此外，国内不少开发商也在积极布局物流市场，绿地去年已逐步将工业物流地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进；万科目前已在贵阳、武汉、上海、沈阳、长沙、成都等地正式获取6个物流地产项目；万通控股也分别与TCL、汇源等合作开发工业物流地产，复星、华夏幸福、富力等房企也不甘示弱，纷纷涉足物流领域。甚至，连国内知名互联网企业阿里巴巴也涉足物流地产，组建了“菜鸟物流”这样一个平台。

　　外资背景集团垄断国内物流地产领域

　　物流地产之所以备受关注，不仅因其发展潜力大，就业形势多样，还在于投资回报率高。万科董事会秘书谭华杰认为，目前中国物流地产领域基本空白，前十名全是外资背景，但是每年的开发能力也非常有限。其中来自澳大利亚的嘉民集团便是这前十名中的佼佼者。

　　在大中华区，嘉民是最 大的工业物业供应商之一，旗下拥有41项物业，管理资产总值达55亿美元(75亿澳元)。此外，嘉民在中国共有17个在建项目，总面积达80万平方米，包括成都中西部地区一个沃尔玛分销中心，其土地储备还可以再开发200万平米。嘉民在建项目所获得的客户需求振奋人心，预租率均已超过60%，剩余空间也获得众多本地及海外客户的踊跃查询。

　　在上海，青浦现代产业园是嘉民集团在华东的地标性项目之一，坐落于上海张江（板块楼盘、地图选房）高新青浦园（资料、团购、论坛）区，该区是国 家 级开发区，拥有四通八达的交通网络，直达上海和江苏省的主要城市。该项目是嘉民于中国首 个绿色工业项目，嘉民正为其申请中国绿色建筑评价标识（二星 级别）及美国绿色建筑委员会的建筑环保（LEED）金级认证。

　　而在对上海闲置工业用地的盘活与转型的问题上，嘉民集团的中国区运营总经理黄炜表示，在土地供应日益紧张的一线城市中，嘉民集团也会响应政府减少工业用地的政策，会优先考虑收购二手工业用地，在此基础上进行改造与重建，用于企业今后的发展与扩张。这样不仅对该区域的环境整治和可持续发展做出贡献，也能为区域内的产业来带来升级改造，使区域内产能的提升得到最 大化，解决城市“产业空心化”的问题。