8900亿土地估值下招商重组优化资产

　　招商地产重大无先例重组事宜已忙活大半年，从10月9日最新股东会决议来看，该事项已取得阶段性成果，但随之而来的细节性工作或许才刚刚开始。

　　10月9日晚间，招商地产官微宣布，旗下深圳招商商置投资有限公司和深圳招商房地产有限公司近期将进行8处房产转让，总转让价约8.76亿元。

　　据观点地产新媒体了解，此次转让资产多为办公及商业项目，而且部分使用年限只剩二三十年，最短的于2017年到期。拟转让物业大部分已出租。

　　面临整合的资产优化

　　根据披露内容，此次拟转让资产包括深圳市南山区太子路的海景广场6套房产;蛇口工业区金融中心1栋的10套办公房产;深圳市南山区碧涛苑11套别墅房产;海滨花园南海小筑13套住宅房产。

　　除了办公及居住项目外，招商地产还将拍卖4处商业资产。分别为：南山区蛇口工业八路的雍华府第8栋商场，包括商场1及商场2;蛇口花园城碧雅轩位于南山区蛇口工业大的4套房产;整栋出售南山区蛇口工业大道的蛇口花园城叠翠轩;整栋出售南山区蛇口工业区四海路金竹园商业楼1栋及2栋。

　　对于转让资产，招商地产董秘刘宁向观点地产新媒体表示，整合就是为了1+1大于2，此次拍卖资产是资产优化的一次安排。

　　据观点地产新媒体了解，拍卖消息虽由招商地产公布，但实际上被处置资产多由招商商置进行管理。招商商置内部人士对观点地产新媒体直言，拟处置资产一直是交由招商商置进行出租。如今面临整合，需进行资产优化，因此圈出部分占用较多管理资本的项目进行出售。

　　据该内部人士介绍，招商商置已成立了拍卖工作小组，主要负责清查旗下资产产权及租约期限，并把信息反馈给深圳联交所，同时向招商局集团打报告申请转让。

　　值得一提的是，除此次公开挂牌转让资产外，今年9月25日，招商地产曾以10.23亿元的价格转让南海意库梦工场大厦项目50%的股权。转让对象为招商局国际有限公司，该公司为招商地产的关联公司。

　　在物业处置考虑上，上述内部人士表示，出售资产为国有资产，会通过两方面审查。一方面是符合国资委的要求;同时也会遵循拍卖法的相关法则。另外，如果是零星资产，考虑到个人等小众群体也有购买能力，会通过公开拍卖形式出售。

　　“事实上，考虑到轻资产运作模式，未来商置旗下大部分商业物业都会出售，若是较大规模资产更多会考虑出售给机构投资者，例如5A智能甲级写字楼新时代广场就卖给了生命人寿。”该内部人士如此补充称。

　　另据了解，除此次拟转让资产外，今年9月2日，招商地产曾挂牌拍卖一批位于前海蛇口自贸区的写字楼和商铺物业，总价格约2.8亿元。拍卖的资产分别是深圳市南山区蛇口联合大厦8套房产、景园大厦裙楼2套房产和紫竹园商业楼3套房产。

　　而据上述内部人士透露，目前招商商置仅剩非常少的零星资产可出售。已售及未售资产收益都会进入公司年度收益账户。

　　8900亿土地估值

　　清理零星资产是整合的后续，但整合也是致使零星资产被抛弃的诱因。

　　今年招商系启动重大无先例重组事项，即招商局蛇口控股发行A股换股吸收合并招商地产股份，并向特定对象发行A股股份募集配套资金。合并后，招商局蛇口控股不仅在规模上晋升房地产前三甲，新增的土地资源更是让同行眼红。

　　相关分析就认为，招商局蛇口此次通过资产注入的方式，获取深圳市前海蛇口自贸区共889万平方米的新增土地储备，为公司未来的发展打下了坚实的基础。

　　而此次合并之后，招商局蛇口合计在手土储规模将会超过2800万平方米，土地资源评估价值8900亿元，解决了土地稀缺性和经营利润率等问题。

　　更加值得一提的是，其新增土地均位于高性价比的深圳前海与蛇口两大区域。其中，前海所拥有土地面积为3.9平方公里。

　　招商地产董事长孙承铭在10月9日的股东会上就明确表示，两大片区土地规划基本已经稳定，只是还有部分条件尚未与政府达成共识。

　　“前海方面，之所以开发进度比较慢，主要是跟政府利益补偿没谈妥，但规划已经稳定，即全部转为商业性质用地。”孙承铭进一步透露，这次在上市重组过程中，已经加紧跟政府谈判，大的原则性条件已经跟政府达成共识，补偿和增值收益也已经基本锁定，仅剩大的合作仍需统筹安排。

　　在招商地产重组系列公告中也提及，2015年4月27日，深圳市人民政府与招商局集团签署《关于深化合作加快推进中国(广东)自由贸易试验区前海蛇口片区发展建设的框架协议》，协议明确“双方同意本着尊重历史、服从规划、搁置争议、先易后难、利益共享、双赢发展的原则，通过友好协商，加快解决乙方(招商局集团)原前海物流园区约3.9平方公里用地(包含招商局蛇口及其控股子公司在前海湾物流园区的土地)的相关问题。”

　　孙承铭也坦承，蛇口区域，除少许有争议土地还未明确规划外，已明确规划的土地有170万方的建面，这部分土地中，包括建多少写字楼、酒店等指标已经明确。

　　相比规模，合并带来的盈利也非常可观。有相关知情人士就向观点地产新媒体透露，以前海区域为例，招商局早前获取前海土地时，因地块性质、产权不明晰，拿地成本或仅700元每平方米，而卓越早前以2万元/平方米单价拿下的前海地块价格是其28倍多。