旧物业升级新园区 规划仍是短板

　　莞穗大道是由东莞市区通往水乡镇街、连接广州的交通动脉。近两年来，莞穗大道沿线出现了新景象，尤其是万江路段，不少旧物业纷纷改造升级为新型办公园区。此举盘活了物业资源，有助于城市转型。在迎来发展机遇的同时，也凸显出一些制约问题，例如旧物业改造升级成新园区缺乏统一规划，空间架构、停车位、环境等存在的问题如何解决。只有解决这些问题，莞穗大道沿线物业才能物尽其用，发展的空间才会扩大。

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　　沿线拉开旧物业改造升级序幕

　　莞穗大道与莞太路交会，途经万江、中堂，一直延伸到广州增城区新塘镇，该路段与107国道部分路段重合，是市区通往水乡的重要通道。莞穗大道万江段沿线分布了很多旧物业，除少数建筑为高层外，余下的多是三至七层楼房，昔日被一些租客用作厂房、仓库等。去年起，沿线拉开了旧物业改造升级的序幕，E汇商务港、大合谷文化产业园等项目亮相，吸引了不少企业进驻。

　　E汇商务港被称为万江首家电子商务办公园，投资商为永润实业投资有限公司，项目由6栋旧物业改造而成，总面积为3.2万平方米，分为两期开发，其中一期面积为1.1万平方米，已投入使用。时尚的外观装潢、鲜明的建筑轮廓，让人眼前一亮。该项目以前为旧厂房，经过产业调整之后，低端的工厂已被搬离，由于项目位于主干道，不适合重新开办工厂，因而一直没有找到合适的出路，空置了很多年。旧物业沿街是以经营五金批发为主的店铺，之前一部分物业被用作仓库。

　　经E汇商务港改造后，与早前破旧的外墙相比，的确是有着天壤之别。由于街铺空间偏小。各楼层设置的通道走廊，办公室紧挨着。E汇商务港负责人朱马广说：“项目作为万江首家电商产业园，有良好的配套服务，吸引了很多人的关注，因此进驻率很高。”

　　谈及项目的运营经验，朱马广表示，是由多种因素促成的。现在政府大力鼓励“三旧”改造、产业升级、万众创业，我们的项目也顺应时代要求，打造成万江首家电商产业园，填补了这一领域的空白。项目的区位优势明显，租金合理，并且有良好的配套服务，因而受到了不少创业者的青睐。

　　沿线另一升级改造项目为大合谷文化产业园。该项目位于高埗路口，即是莞穗大道与万高路、万江大道的交汇处。项目由东莞市欢盈投资有限公司开发，是该公司涉足园区改造的一个重要项目。高埗路口两边是高约七层的建筑，建成有二十多年之久，去年经过改造升级后，呈现了焕然一新的景象。E汇商务港为横型分布，大合谷产业园方位结构则较为方正，空间较为宽敞，两者均是莞穗大道沿线旧物业改造升级的亮点。

　　与E汇商务港定位为电子商务产业园不同，大合谷产业园则打造为文化产业休闲综合体。该项目招商范围包括企业孵化、电子商务、会议教育、创意设计、休闲咖啡等，内容较为广泛。记者在现场看到，除了电商楼及部分综合楼室内装修成型之外，其他项目尚处于建设中，园区进驻的企业寥寥无几。

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　　旧物业改造升级增值前景可期

　　大合谷文化产业园是欢盈集团投资的部分项目，在项目的对面，该公司将数座旧物业也“收入囊中”，着手进行升级改造，希望将这一带打造成为具有规模的产业园。

　　无论是大合谷文化产业园，还是E汇商务港，均为沿线旧物业的改造升级，提供了一个可借鉴的做法。莞穗大道早前是东莞市最重要的交通要道之一，沿线分布了很多工厂。不过，近十年来，繁华的岁月已过去了，随着城市交通网络进一步扩大，莞穗大道的交通枢纽作用在弱化。包括受到经济大环境及产业结构调整等影响，莞穗大道的繁华景象不复存在，当工厂逐渐撤离后，留下了很多的旧物业，形成一条分布广泛的物业经济带。

　　沿路物业街铺多在经营，以销售五金、物料、瓷砖、生活用品等为主，二层以上以前多是厂房及仓库。这些物业分别隶属于万江街道、社区、村小组或私人等所有，如何将物业资源盘活，如何重塑莞穗大道的昔日辉煌，受到了广泛的关注。通过对旧业务进行改造升级，不仅将物业资源盘活，同时提升了使用价值，实现增值的远景。

　　E汇商务港、大合谷文化产业园尝到了头啖汤，在城市转型升级中，获得了发展的机遇。对于沿线旧物业而言，参照E汇商务港、大合谷产业园的升级路径，或许是一个重要的出路。E汇商务港打造电商集中地，大合谷打造文化产业园，无论是电商产业还是文化产业，都是近年来关注度最高的产业之一，这两大产业具有很大的发展潜力，容易聚集资源，吸引优质企业集聚发展，对于沿线物业的改造升级，以及对于城市总体升级发展，都是具有很强的带动作用。有项目负责人表示，受到市场萎缩、电子商务等冲击，沿线不少家具卖场都遇到了不少的难题，转型升级，迎合市场发展，已摆在面前。将物业进行改造升级，仿效E汇商务港、大合谷文化产业园等，无疑也是一种有效的尝试。

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　　多种因素制约旧物业升级

　　沿线物业由于建设时间早，当时是用于厂房及仓储使用，如今将进行重新改造升级，难免遇到不少的难题，像受到空间架构、停车位、公共设施等因素制约较为突出。

　　E汇商务港不仅大堂空间较小，各层走廊也不宽敞，办公室密密麻麻地分布，跟一般的办公楼并无异样。为了增添公共空间，该项目搭建了空中平台，将写字楼A栋与B栋连接起来，形成了一个小型休闲广场，设置了咖啡、甜品等特色店铺。朱马广表示，旧物业原先为厂房、仓库的空间架构，如今改造成办公楼，确实遇到了不少现实问题，尤其是公共空间较为欠缺，我们尽可能腾出更多公共空间，营造出环境氛围。我们在楼顶增建了户外平台，开设了多家办公室，增添了绿化，营造出舒适的办公环境。

　　旧物业转变功能的过程中，停车位欠缺问题较为严峻。记者在E汇商务港看到，该项目首层前排为街铺，后排架空开辟为停车场，每栋楼设置数十个停车位，由于停车位有限，很多车辆只能停放在狭窄的巷道。朱马广说：“停车位欠缺是旧物业的硬伤，我们项目也不例外，不过周边有一些巷道，是可以停放车辆的，另外万江广场有空地可停车，但是需要步行过马路。”记者看到很多车辆只能停放在路边，秩序较为混乱，要找到一个停车位很不容易。

　　大合谷文化产业园空间较为宽敞，开辟了户外停车场，虽然空间较为，宽敞些，不过除了可见一些绿化之外，并没有见到有文化内涵的配套设施。电商楼为精装示范单元，记者看到楼高七层，每层设置近十间办公室，面积从几十平方米到上百平方米不等，但是进驻的公司只有零星的三四家。记者在综合楼看到，已进驻的企业很少，大多办公空间处于空置状态，像孵化楼、培训楼等装修工作尚未全面铺开。值班人员告诉记者，园区运营有很长一段时间了，不过进驻公司很少，加起来也就十来家。

　　莞穗大道沿线物业改造，除了受到空间架构、停车位、公共设施等制约之外，需要面对与思考如何在有限的空间里，营造出环境氛围，如何与其他园区进行错位发展，如何参与激烈的市场竞争。朱马广表示，硬件设施、环境氛围是无法短时间改变的，关键还是用心做好配套服务，做出特色与品牌。另外，租金优惠是项目的重要优势，我们的租金25元—30元/平方米，在东城、南城等同类园区则要40元—50元/平方米。

　　大合谷文化产业园定位为首个创新理念绿色级写字楼，其宣传单张显示，以1000平方米每年租金计算，CBD甲级写字楼租金为102万元，而该园区绿色级写字楼则为33.6万元，足足省了68万元。虽然节省了如此巨额的租金，确实有相当的吸引力，不过从整体情况来看，该项目招商并不顺利。有业内人士表示，大合谷文化产业园定位为文化产业园，并不符合实际情况，以目前进驻的企业来看，很多行业都有，招商范围很杂，证明该项目无法集中做文化产业。而且，万江的产业结构以制造业、商贸、物流等为主，很多企业要转型升级，朝着文化产业转型并不多。以万江现阶段的产业基础，以及莞穗大道的特定环境，显然不适合打造文化产业园。

　　在改造升级后，E汇商务港、大合谷文化产业园拥有全新的外观，不过始终难掩沿街店铺的杂乱无章。朱马广表示，不少街铺是私人物业，要整合起来是比较困难，街铺无法与园区融合在一起，影响了项目的整体效果。

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　　破除弊端寻求更大发展空间

　　新型办公园区虽然有较好的区位优势，不过寻求更大的发展空间，还必须破除一些弊端。近年来，以电子商务或者文化创意为主题的园区不断涌现，不少园区办公环境舒适，硬件配套完善，聚集了大量人气。莞穗大道沿线旧物业改造的园区，在硬件设施配套方面，显然逊色于花园式办公园区。如何打造成具有品牌价值和影响力的办公园区，将直接关系到园区能否发展和壮大。

　　东莞市电子商务协会秘书长罗志成表示，要打造电子商务产业园，地理环境很重要。莞穗大道沿线的商业配套相对滞后，是发展电子商务的硬伤，以后需要加强对周边环境的规划与提升，营造适合园区发展的环境氛围。

　　朱马广认为，以目前情况来看，项目要大幅提升硬件设施是有难度的，所以应将重心放在配套服务上，为企业搭建融资平台，比如提供贴息扶持等服务。

　　E汇商务港对外称“入园可获租金补贴”。按此说法，入园企业是否可获得租金补贴？对此，朱马广表示，万江街道与市科技局计划对辖区内科技型企业进行贴息扶持，目前尚未进入实施阶段。打造电子商务产业园是大势所趋，现在确实存在一窝蜂的状况，同质化问题不可避免，还有一些问题也在逐渐显现。另外有不少项目是在玩概念，玩包装，投资者依然是二手房东模式，园区缺乏竞争力，导致供过于求，引发了恶性竞争。

　　大合谷产业园被称为目前万江规模最大的文化产业园，目标是成为人才办公、文化艺术活动、休闲娱乐的城市副中心，不过还未见起色。该项目有关人员表示，南城、虎门等镇街出台了助力园区发展的扶持政策，但是万江目前还未见有类似政策。假如没有资金扶持，也可以台相应的扶持政策，让园区获得更好的发展条件。

　　改造升级为办公园区，远超物业原有的收益，效果是立竿见影的，不过以目前来看是喜忧参半，对跟风者的态度产生了影响。这两个项目的崛起，虽然存在偶然的因素，不过也与其自身客观条件息息相关。E汇商务港、大合谷文化产业园是沿线规模较大的项目，不仅占地面积大，而且楼层较高，具备一定的改造空间。纵观沿线众多旧物业，多是呈现狭长形状的分布，楼层只是两三层，改造空间有限。沿线旧物业如何改造，除了要看市场的动向，还得看当地的发展方向，如果政府对沿线进行整体规划与开发，那么个体项目的改造升级就会有发展前景。

　　观点

　　发展莞穗大道沿线物业

　　要有“一盘棋”意识

　　如何将莞穗大道沿线充裕的物业资源盘活。当物业改造升级为产业园，需要解决哪些难题。万江作为市区连接水乡的桥头堡，如何在发展电子商务上有所作为。为此，记者采访了东莞市政协委员梁聚峰、东莞市电子商务协会秘书长罗志成。

　　南方日报：莞穗大道沿线物业资源如何盘活？能否打造为电子商务园区？

　　梁聚峰：如今要将莞穗大道进行重新定位是很困难的，发展电子商务或许是一个不错的机遇。要将物业升级改造为园区，需要政府进行统一的协调、规划，由民间力量进行主导是不现实的，政府要担当重要的角色。这一带要形成规模化发展，需要有专业的人才与团队，如果单是玩概念、玩噱头是难有起色的。现在各地都在发展电子商务，并非只有万江抓住先机，万江需要有“一盘棋”统筹意识。

　　罗志成：沿线物业转型做电子商务等园区，这是盘活物业资源的有效途径。不过，物业是否适合发展电子商务，要根据实际情况而定。电子商务园区很讲究地理环境，园区聚集很多年轻人，需要周边有良好的配套，另外，硬件设施很关键，需要满足工作之余的生活休闲配套。

　　南方日报：沿线物业打造电商产业园，需要解决哪些难题？

　　梁聚峰：现在大力推进产业升级，沿线打造产业园区的尝试未成不可。旧厂房要往新型园区转型，既要发挥优势，又要扬长避短。在转型升级过程中，需要解决像停车位欠缺、空间开发受限等问题。众多园区出现，能够形成集聚效应是最好的，不过往往大家都会一窝蜂地上，导致同质化严重，所以要尽量避免同质化竞争，不要盲目地模仿，要有创新，突出自己的个性。

　　罗志成：在商业社会，只要觉得有利可图，大家一拥而上确实是很正常的，不过目前介入园区开发的大多是地产商，他们并不具备这领域的经验与资源。园区能否发展起来，关键是看谁来操作，需要有内涵、竞争力，以及适应市场的全新运营模式。目前园区多是粗放式的开发，打造产业园只是外在东西，关键要下内功，在开发方式、运营模式、人才引进等方面进行突破。

　　南方日报：万江电商产业如何做大做强？

　　梁聚峰：万江在传统产业上相对落后的，不过电子商务方面，大家站在相对平等的起跑线上，可以避开自己的短处。万江处于市区与水乡片区的衔接地带，市区有庞大的市场资源、人才资源，而水乡片区有广阔的发展空间，尤其在推进水乡一体化发展上，万江的电商产业应该大有作为。像莞穗大道沿线一带，拥有良好的发展资源，政府要做好整体规划，资源整合，引导项目错位发展，既要独具个性，又要形成互补。

　　罗志成：万江的产业基础较为薄弱，要形成电商等产业并不容易，像松山湖、南城等地的电商发展迅猛，成效显著，关键就是具备优质的条件，松山湖产业基础雄厚，而南城作为政治经济中心，优势条件突出。另外，不可忽略的是要有政府的高度重视。万江物流基础较好，区位优势明显，这些都是万江发展电商的重要前提。万江需要拿出有效的举措，给予大力的扶持，要让电商产业形成规模化。