央企天团确定退地 京土地市场出现拐点信号了吗？

　　在国瑞地产拿下北京昌平北七家地王的同一天，两家央企确定退出半个月前拍下的丰台地块。对于北京楼市来说，这可能是极其重要的信号。

　　半个月前，华润、招商地产与华侨城组成的央企第一天团，以总价83.4亿元夺得北京丰台一块地，这是北京史上总价第三高的土地。但在拿地的一小时后，这个联合体就吵了起来。

　　11月19日，不愿意做炮灰的华润置地与招商最终确认退出。一位华润置地内部人士对界面新闻记者称，华润和招商已决定退出了。在刚拍完地后，华润置地总部就下了不要的决心，按照三方之前达成的协议，当地价超过某个节点时就由华侨城一家独自接盘。华润对于拿地授权金额管理很严，当时拿地价格已超过了总部授权。

　　招商地产一位内部人士也告诉界面新闻，在拍卖现场华侨城代表联合体参与了举牌，最终成交价也超出了他们的预算，目前正按照之前签订的协议履行，但最终退出方式还在商议中。

　　此前曾有消息称，华侨城非常重视北京的土储，即便华润置地和招商退出，这家公司也会独自拿下地块开发运营。不过华侨城方面并未回复界面新闻。

　　连财大气粗的央企都决定不玩了，彰显北京土地游戏背后巨大的风险。一位央企负责人曾向界面新闻称，目前在北京拿地，根本不能算成本，因为以如今的高地价水平，怎么算都会亏——选择拿地的联合体只能赌一把，赌北京房价未来仍会上涨，只有这样才有解套的机会。

　　这样的退地潮，在2010年和2008年也曾经上演过。2010年当时同样具有国企背景的大龙地产因逾期未签订土地出让合同，其50.5亿元、折合楼面价格近3万元每平方米拿下的顺义地王被收回。另一家北京房企华美地产也因未及时缴纳土地款，其拿下的朝阳区土地也被收回。

　　伴随着2010年退地事件而来的是楼市持续两年的严冬。历史会重演吗？

　　在过去两个月疯狂的土地市场上，拥有雄厚资金实力和背景的国企正是其中的主角。7.5万元每平方米创造了今年北京单价地王的丰台樊家村地块，就由央企葛洲坝49.5亿元竞得。在11月18日以总价57亿元成交的一幅高价地竞得者绿城背后，也有央企中交集团撑腰。

　　最先传出要在北京退地的碧桂园，接盘者也可能是央企。中国建筑内部人士透露，碧桂园已退出10月底竞得的丰台花乡四合庄地块，中国建筑将接手，与另一央企中国金茂进行联合开发。

　　只有极少数民营房企敢于参与这个俄罗斯转盘赌局。几天前，福建起家的民营房企阳光城竞得通州一块土地，这是阳光城第一次进入北京，为了这次布局，他们付出了极高成本。折合3.8万元每平方米的楼面价，不仅超出周边在售的新房价格，还一举成为通州区域有史以来最贵的土地——就算在北京东四环，二手房也就值这个价钱。

　　但阳光城志在必得。对于这类仍然在追求规模的中型房企，进军北京市场是其全国化的标志，如果现在不抢地，未来进京成本将更高。

　　里面的人想出去，外面的人拼命想挤进来，这座围城仍在不断制造高潮。11月19日，北京昌平北七家土地进入拍卖，国瑞地产拿了两块地，楼面价4.3万一平方米，有评论说，周边别墅现房3万一平方米，开发商跪着求也没人买。

　　月底，北京还有8宗土地入市。一些野心勃勃的房企仍在不计成本拼命挤进来。又一轮流动性宽松给了他们更便宜的钱，让他们有资本去赌这座围城的房价能继续暴涨。

　　看涨的人并不在少数。高和资本董事长苏鑫就是其中之一，他的逻辑主要是资金因避险而引发一线城市聚集，利率下行引发购房成本降低。

　　但疯狂过后，这座城市遍地的豪宅库存将是这些开发商必然面对的难题。任志强就对库存问题表达了担忧，目前中国楼市库存总量已经达到6.8亿平方米，这种势头还在继续，有可能会超过7亿平方米。

　　越来越多的地王涌现，也让北京的豪宅开始扎堆，这将使今后的豪宅市场也面临去库存的压力。“豪宅元年”是业内对于今年北京楼市的界定。据不完全统计，截至目前北京拥有销售单价超过10万元每平方米房源的项目达到了25个，而到了明年，这类规模豪宅的数量可能翻番。

　　2013年的地王们拼命在解套，这波地王解套得待何时？在国瑞地产拿下昌平北七家地王后，中金一位地产分析师在朋友圈里留下预言，三年后将有开发商破产，立此存照。

　　果真如此的话，这座不断制造高潮并成就无数人的围城，会毁灭谁？