华夏幸福：产业新城模式扩张 业绩有望持续增长

　　今年６月份以来，Ａ股市场经历了一场史上最惨烈的“股灾”行情，从５１７８的最高点跌到过最低的２９００点左右，相关个股纷纷暴跌，许多个股股价甚至跌去了2/3之多。在这种极端暴跌的市场行情下，华夏幸福的股价却异常坚挺，似乎丝毫没有受到股灾的影响，成为股灾行情下Ａ股市场极少数“股坚强”之一。

　　有市场分析人士表示，华夏幸福之所以能够经受住股灾的洗礼，最主要的原因是投资者对公司的发展前景高度看好，即使在大盘急速下跌的的状况下，也不愿改变自己的价值判断。具体来讲，就是投资者非常认同华夏幸福特有的产业新城发展模式，坚信公司正处于加速扩张期的产业新城模式将不断为上市公司和股东带来财富增值。

　　住宅业务下行

　　园区开发模式被逆势看好

　　随着宏观环境发生变化，住宅开发企业只要拿到土地躺着都能挣钱的日子已经一去不复返。在这样的市场环境下，传统房地产企业纷纷谋求转型或探索新的商业模式。例如以商品房开发为主业的上市公司新华联就高调宣布进军旅游地产和金融保险等行业。更值得关注的是，万科、绿城、中茵股份、阳光城等多家房企开始打出“医疗牌”，不约而同积极探索医疗健康领域的新商机，转型意愿明显。

　　尽管传统房地产行业面临发展瓶颈，但产业园区开发模式却被市场广泛看好。财富证券认为，当下的中国经济正着力从粗放型增长向集约型增长转变，从要素驱动向创新驱动转变，产业园区作为集土地、资本、技术、人才等众多要素的承载体和集聚体，其将成为培育新经济增长模式的实验地，获得更多的政策支持，经济转型升级将带给园区开发又一春。预计，随着国企改革和科技体制改革的推进，园区经济的制度红利将进一步显现，到２０２０年或仍将保持１３％－１６％的增长速度。

　　产业园区开发模式之所以被市场广泛看好，最主要的原因是产业园区对促进我国经济增长和转型升级具有重要作用，也更符合国家产业结构调整的方向。相比传统发展模式而言，产业园区更容易集聚人才、技术、资本等优势要素，从而推动经济向具备“创新型”、 “轻资产”特性的新兴产业方向发展。从统计数据也不难发现，产业园区的产值等各项经济指标明显高于全国整体经济增长水平。以国家经济开发区为例，截至２０１４年上半年，全国国家级经济开发区实现总产值３６４０９ 亿元（同比增速１３％，高于全国的７．４％），工业增加值２６００５ 亿元（同比增速１２．３％，高于全国的７．２％），第三产业增加值８６５７ 亿元（同比增速１４．７％，高于全国的８％），财政收入７３３９ 亿元（同比增速１８．７％，高于全国的８．８％），税收收入６２０８ 亿元（同比增速１５．２％，高于全国的８．５％），增速明显高于全国整体经济各项指标平均增长水平，表现出更好的经济效益。

　　在政策、经济发展需求的持续推动下，中国园区开发快速发展。以国家级开发区（经济开发区和高新区）为例，２００８－２０１４ 年，国家经济开发区和高新区数量分别由６２ 个、５５ 个增加到２１５ 个和１１４ 个，平均每年增加２６ 家和１０ 家。截至２０１４ 年，全国共形成各类国家级开发区４７７ 家，省级开发区１１６７ 家，而其他市、区、县级开发区更是数量众多。

　　尽管中国园区经济发展成绩显著，但仍然存在不少问题。一是园区开发过程“重数量、轻质量”的特征明显，导致园区经济大多处于低水平经营，不仅不利于当地经济的提质增效，反而加剧了生产要素的浪费；二是园区开发过程中的同质化特征明显，造成了全国园区开发过程的“千园一面”特征，同质化倾向日趋严峻；三是招商引资不到位，园区空置率上升，要素低效利用。

　　华夏幸福产业新城模式

　　树立园区经济新样板

　　虽然国内园区经济普遍存在各种各样的不足，华夏幸福的产业新城模式却是一个例外。该模式对产业园区的开发以制定区域产业规划为先导，整合国内国际顶级的产业规划资源，深入研究城市产业发展的机遇和方向，为区域制定精准的产业发展规划，通过清晰的区域产业定位，发展方向、空间布局和产业发展策略，获得政府高度认可，为后续规划设计和产业招商提供依据和可行的方向，并实现区域价值提升预期。

　　华夏幸福的产业新城模式的一个重要特点在于其采取的“产业托管”方式，即不持有全部产业用地，仅持有部分产业与配套用地，用于园区形象展示建设、公共功能配套建设和样板区产业楼建设。该方式改变了以往在土地成本和产业楼建造方面沉淀资金过多的问题，而将资金主要投入在“打造良好的园区形象、提升区域价值” 和招商引资等方面。

　　固安工业园区是华夏幸福产业新城成功的典范，该项目于２００２年开始启动，经过多年的建设和运营，已经形成了航空航天、生物医药、高端装备、电子商务、生产性服务业五大优势产业集群，以及固安肽谷生物医药产业园、固安航天产业园、固安卫星导航产业园、电子商务产业园、新材料产业园、清华中试孵化产业园、电气装备产业园、移动通信设备产业园、汽车零部件产业园、机器人产业园、智慧城市产业园、环保产业园、轨道交通产业园等产业载体，促进产业集群发展。凭借产业与城市层面一系列优异的成绩，固安产业新城得到了政府的肯定和推广，２００６ 年 ３ 月经省政府批准成为省级开发区，２００８年被河北省商务厅评定为“河北省发展速度最快园区”， 近期更是获得了国务院办公厅的通报表扬。

　　值得一提的是，华夏幸福的商业模式在其他区域也有很强的复制能力。在固安工业园获得巨大成功后，华夏幸福又成功将该模式复制到了大厂区域、怀来区域、苏家屯区域、香河区域、无锡区域、嘉善区域等多个区域。近期，公司还与任丘市政府、华北石油管理局签署框架协议，按照ＰＰＰ模式，共同打造华油智慧新城，并在长三角区域再次布局，顺利进入安徽马鞍山和县，大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。

　　华夏幸福持续高速增长的财务业绩也从另一方面验证了公司产业新城模式的成功。财务数据显示，公司２０１２年－２０１４年的营业利润增长率分别为４３．７６％、４２．３８％、４１．４２％。在行业陷入持续低迷的背景下，华夏幸福能够持续取得４０％以上的稳定高速增长，充分体现了其产业新城模式独特的优势。

　　定增70亿

　　加码京津冀产业新城

　　１１月１１日晚间，华夏幸福（以下简称“公司”）公告称，非公开发行Ａ股股票获得中国证监会发审委审核通过。根据公司已公告的发行预案（修订稿），公司本次拟向不超过１０名特定投资者非公开发行不超过３４，１８０万股，发行价格不低于２０．４８元／股，募集资金总额不超过７０亿元，其中４４．５亿元及２０．５亿元分别用于投入位于固安、大厂两大产业园区配套项目，剩余５亿元用于偿还银行贷款。

　　本次非公开发行是华夏幸福自２０１１年上市以来的首次股权融资，也是近期获批方案中募集资金额度最高的，其意义在于，一方面，反映政府对“京津冀”协同发展的大力支持，以及对公司“产业新城”模式的高度认可；另一方面，有利于优化公司资本结构，降低资产负债率，增强盈利能力，为公司实现长期健康经营保驾护航；同时，也为推动公司完善战略布局，实现跨越式发展创造了有利的条件，符合公司及全体股东的利益。