推小镇计划 段先念治下的华侨城转型胜算几何

　　深圳豪宅盘热销百亿元、参与激烈土地市场拍卖、签下千亿元文化旅游大单。这些都是华侨城集团近期做的事情。这家开创了中国“旅游+地产”商业模式并走出深圳大本营，先后在北京、上海、成都、武汉、天津复制了5个欢乐谷项目，奠定了在旅游和房地产行业龙头地位的央企正在寻求转变。

　　被奉为华侨城集团“灵魂人物”的任克雷退任后，接棒的段先念如何淡化任克雷个人色彩，在“白银时代”带领华侨城创新突破“旅游+地产”模式，追赶上昔日的“战友”如万科、金地，都是急需解决的问题。

　　经过一年多的蛰伏，段先念开始了大刀阔斧的变革。

　　推小镇计划

　　尽管华侨城管理层一直强调，近两年公司从未放缓在文化、旅游业务方面的投入。不过，还是无法减缓旅游业务业绩的下滑。

　　在2015年年报中，华侨城旅游营业收入为123.21亿元，同比减少18.68%，占总营业收入的38.22%，明显低于房地产业务。为此，段先念给出的药方是，继续推进“旅游+地产”创业模式，创新“旅游+互联网+金融”补偿模式，深耕“文化+旅游+城镇化”发展模式。

　　翻看段先念履历可以看到，此前他在西安成功打造了“曲江模式”，即以文化为推动力，以城市经营为手段，达成文化、商业、旅游的契合，带动当地原本低廉的土地迅速升值。

　　段先念认为旅游才是华侨城集团的核心业务，地产、文化、互联网、金融都是为了旅游服务。因此，他创新了“城镇化”模式，这符合国家新型城镇化战略。华侨城未来将利用自身开发优势，积极在自然生态资源挖掘文化旅游价值，在全国打造100个特色小镇。

　　这种小镇门槛在15~20平方公里，用一个核心区、多个次中心驱动的模式布局。

　　在小镇布局方面，5月份，华侨城与深圳龙岗区政府签订投资300亿元的甘坑新镇项目，后又与成都市政府签下总投资为1200亿元的天回镇、黄龙溪、安仁古镇项目。6月14日，华侨城和云南省政府签订了千亿元大单，其中也包括打造特色小镇。

　　不过在业内人士眼中，房地产业务仍是华侨城集团赖以生存的根本。

　　“发力小镇项目也是华侨城集团另辟蹊径寻找房地产发展的机会。旅游和文化在国家政策上受到鼓励，有利于提高公司估值，在地方上获取项目。”深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉对中国房地产报记者表示。

　　增加土地储备 加快销售

　　为了保持华侨城集团文化旅游产业规模的“亚洲第一、世界第四”的位置，其不得不依赖房地产业务。从业绩来看，地产业务占据华侨城总销售收入的5成以上。 中国房地产报记者查看了华侨城集团10年来的营业收入，发现其地产业务在2005年、2006年、2011年、2013年、2015年均超过了旅游综合业务，同时房地产业务的毛利率远高于旅游板块。

　　2012年华侨城由于土地储备快速增长，加上此前获得的天价土地，让其负债率增长迅速。为了避免超过央企负债率70%的政策红线，华侨城不得不减缓土地拓展，改善负债。这也令其失去了很多机会。

　　为了改善负债，2014年华侨城在深圳甚至出现了更改项目规划的天鹅堡事件。

　　有接近华侨城集团的人士对中国房地产报记者表示，“天鹅堡维权事件，是因为其在深圳土地资源不多，不得已挖掘现有资源剩余价值，来产生更多的销售额和利润。和别的房企不同，华侨城对单一地区、单一楼盘的依赖性强。以南山区另一个豪宅盘纯水岸为例，2013年纯水岸15期推售60亿元，但华侨城2013年地产营业收入是143亿元，这意味着纯水岸15期的4栋高层撑起了近一半业绩。”上述人士表示，“自2008年开始，华侨城先后进行了两轮大规模扩张，但直至目前，还没有任何一个城市能取得其在深圳本土的业绩。近几年华侨城旅游综合体发展的步伐比预期要慢，这也导致住宅土地储备不足。现有模式在行业发生巨大变化的情况下，面临的挑战越来越大。”为了改变被动局面，即便发展略显疲态，华侨城集团依然花了大代价进行土地补仓。去年6月华侨城集团以28亿元收购了深圳花伴里旗下恒祥基地产51%的股权，获得了6个旧改项目。去年11月，华侨城华润招商联合体以总价83.4亿元取得北京丰台南苑B组团地块，随后因价格过高，华润、招商退出，华侨城独立承压开发。2016年1月，华侨城联合华润以69.32亿元拿下上海苏河湾地块。

　　由此，沉寂已久的华侨城在土地市场打破了局面，2015年年报数据显示，华侨城旅游综合及房地产业务累计土地储备有604.09万平方米，规划总面积778.79万平方米。其中报告期内新增土地储备208.4万平方米。

　　资本布局

　　大刀阔斧改革的段先念，除了在市场布局增多，在资本层面也没落后。他提出了混合所有制改革，通过定增引进宝能系;还实施股权激励，即在新项目和亏损项目中，实施管理层项目跟投计划。除了定增，华侨城还利用并购、轻资产化输出等方式，拓展外部资源。华侨城还以重大资产重组，与云南世博旅游控股集团、云南文化产业投资控股集团、云南省城市建设投资集团签订全面战略合作协议，加入了云南旅游(002059.SZ)的重组问题。段先念认为，“要利用混合所有制低成本扩张的大好时机，实现跨越式发展。当很多国企都‘下海’的时候，华侨城将游得比谁都快，游得比谁都好。”