招商蛇口香港约会高盛 谈了些什么？

　　招商蛇口开启一场“去地产化”的远航。

　　跌势之下加强对机构投资者的交流是挽回市场信心的好办法。日前，招商蛇口就在香港金钟万豪酒店进行了一场路演，“约会”的机构足够撑场子：高盛组织的以D.E.SHAW和瑞银为代表的一众机构客户。

　　2015年12月30日上市以来，招商蛇口较发行价23.6元跌去近4成。招商蛇口董秘刘宁透露，上市首日来自融资融券股东和原招商地产B股股东的抛压很大。

　　刘宁所言非虚。换股前招商地产融资余额超过50亿元，相当部分是奔着换股差价去的实力大户和短线股东。原B股股东持股市值过百亿，持股股东主要是大型国际机构，自招商地产披露重组方案以来涨幅50%。抛盘一下子迸出，招商蛇口股价陷入接盘者割肉踩踏的下降螺旋。

　　按照刘宁与国际机构的交流，招商蛇口要彻底转型，力度不亚于王健林挥别房地产开发。刘宁的原话是：“公司要逐步完成去地产化的工作。”

　　招商蛇口当然不会跟房地产开发完全决裂，在说“去地产化”的时候刘宁其实在说，招商蛇口要社区住宅开发、园区运营和邮轮母港三项业务并举，地产标签已不能完全概括招商蛇口。但“去地产化”对原招商地产员工和友商的影响是很大的，招商蛇口除蛇口和前海外的投资显然是要压缩了。

　　这个缓冲期只有短短两年。2016、2017招商蛇口要完成86亿和103亿的业绩承诺，这其中的大头要来自原招商地产的住宅开发。招商蛇口未来的重心是前海蛇口自贸区，要把政策优势、区位优势和土地储备转化为账面利润。

　　招商蛇口目前落实的土地储备约1650万平米，更值钱的是前海和蛇口未变更规划的工业和物流用地。蛇口有大片工业厂房留待未来更新改造，前海区域的土地使用权为530万平米。如果计及容积率，招商蛇口在前海的土地储备将更为庞大。

　　但地租收益招商蛇口不能独享。刘宁透露，未来招商蛇口将与深圳市政府设立的平台公司合作对前海土地进行开发，招商蛇口谋求控股。

　　目前，招商蛇口正在与深圳市政府就前海土地整体规划进行谈判，双方达成的共识是“尊重历史、服从规划、搁置争议、利益共享、双赢发展。”改革前哨深圳不是北京、上海那样的大政府，因此招商局凭借央企地位和深圳崛起的历史贡献获得一级开发权，但市场化的小政府也不愿坐失巨额土地收益。

　　深圳市政府的态度是弥合分歧，先把饼做大，然后分走一块。但其间双方不乏掰腕子，刘宁的表述是：“招商蛇口会尽快推进相关谈判工作，但也不希望为了快而牺牲公司的利益。”

　　在完成重组之前，一大波券商分析师看多原招商地产，并以详实数据计算合并后招商蛇口的净资产值，力求对其投资价值具象化。单纯以短期股价看，他们集体被打脸。土地储备不菲，含金量也很高，但具体数量不知，规划变更成本不知，所占权益更不知，开发时间表亦不知，煞有介事地计算净资产值是做数字游戏。分析师要靠报告刷存在感。

　　如果把时间拉长，很可能这些分析师都说对了。招商蛇口是深圳自贸区的最 大开发主体，未来将是持有物业比重很高、产业链条很长的重资产企业，它强大的融资能力也支撑重资产模式，未来估值体系可参照新鸿基、恒隆。

　　打折的土地开发特许权(因政府分享土地收益)在深圳依然含金量十足。罗马不是一天建成的。股东离场抛售是因为愿景和现实之间隔着很深的鸿沟，他们没有耐心等到鸿沟被填平，或者他们的资本来源不足支撑长达5年期以上的对招商蛇口转型的押注。