开发商想放弃商场？ “商改写”成北京楼市新趋势

      近日，戴德梁行发布的最新报告显示，写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。

　　网络购物市场的迅速发展，给传统商业带来了巨大的竞争和压力。数据显示，中国网购市场交易规模正逐年增长\,截止2015年，网络交易额为3.8万亿元，增长率为36.2%。预计到2018年，中国网络购物市场在社会消费品零售总额中的渗透率增长到19.2%，增长率正逐年递增，且增长迅速。

　　截止到2016年第二季度，北京市优质商业存量至1129多万平方米，其中，购物中心约913万平方米，占到80%左右，百货约216万平米，仅占20%;地标性优质商业租金保持增长，普通商业租金增长缓慢，趋于稳定。

　　写字楼空置率保持低位，租金却在高位保持稳定。自2011年开始，北京写字楼租金开始迅猛增长(两年内增长约80%)(2012年4季度对比2010年4季度);自2013年开始，北京写字楼租金一直保持稳定。2016年第二季度，北京全市甲级(含顶级)写字楼市场平均租金继续保持坚挺，为每月每平方米人民币378.1元。由于第二季度五大核心商圈暂无新增供应入市，核心区空置率下降0.8个百分点达4.4%。

　　从商圈层面来看，除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席难求，空置率仅为0.8%。

　　戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示：“目前，北京核心商圈已经饱和且几乎没有新供应，近年来北京推出的土地也多为具备商业、住宅等功能的综合性用地。随着北京城市轨道交通的不断发展，相信未来在中心城区以外将形成越来越多的小型新兴商圈，北京商业市场多中心化特征逐渐显现。”

　　写字楼市场受互联网冲击微弱，需求增长稳定，考虑到其租金稳定、管理及运营成本较低，将商场改为写字楼成为开发商提高收益的新选择。受营改增政策特点的影响，开发商可以通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣，开发商不仅改变或提升了自身资产价值，同时避免了因重复纳税带来的多余支出。直观来看，在租金收益及资产溢价方面，开发商也获得明显收益增长，其中租金收益增加可达10%-20%。

　　不过，戴德梁行认为，“商改写” 面临着四大挑战。从政策层面看，二者虽均为商业用地，40年产权，但是，如果当初拿地性质不含办公用途，则商场不可改为写字楼;商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用，因此在“商改写”时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;写字楼对于自然采光有较高要求，因此“商改写”需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商业工程的施工非常复杂;大楼内原有租户的退租，续租工作复杂繁琐。