再“创业” 远洋首次试水产业地产

　　以地产为载体，多元化运作是大型房企在“白银时代”的发展思路。

　　9月2日下午，远洋集团宣布，将首次试水产业地产，第一个落地项目为北京密云的远洋·云谷智能核心研发产业园，其被称为“再创业的撬点”和“在改变的起点”。

　　借力《中国制造2025》 正式切入产业地产

　　事实上，早在2011年，远洋集团就进入到产业地产，切入的正是密云项目。当时，远洋集团通过股权合作的方式取得了密云项目的开发权。

　　据了解，远洋集团以股权合作形式介入的是北京数字信息产业基地一期(起步区)\,将以智能制造产业链上游端客户为主要招商方向。

　　不过，当年产业地产、产业业务还是新兴业务并未成为主流。密云项目经过了5年时间的思考和酝酿。

　　直到去年，远洋才开始正式启动密云项目的运作，着重打造智能核心研发产业园。“2015年，国家推出了十三五规划，以及提出了符合产业发展方向的《中国制造2025》，其中，国家重点扶持的10大产业，智能制造相关产业扮演重要角色，定位在智能制造核心研发。”远洋集团写字楼事业部产业发展业务负责人刘宫说。

　　为什么远洋要做产业地产?“远洋作为房地产开发商有很多年，已经形成五元业务，实际上还没有产业发展这个业务板块，只在事业部的板块里有产业发展业务。在密云项目上，如果未来跟居住、工作结合在一起，就需要服务业的支撑，这样会释放很大的合作空间。目前，客户服务业的创新业务也在密云项目做公寓租赁，还包括提供社区食堂等。未来随着产业的发展，人群的增加，衍生需求非常可观。”远洋集团写字楼事业部常务副总经理马天一坦言。

　　撬动产业：租售+运营服务+产业金融

　　值得注意的是，园区建设已经遍地开花。如何招商，甚至留住已进驻企业以及形成自身特点是成为一道难题摆在了每个园区面前。

　　如何去实现运营以及吸引高端智能制造产业进驻?

　　“远洋是房地产开发集团，具有强大的开发能力，在企业招商方面，我们会搭建一个完善的与智能制造有关的综合性平台，包括公共技术服务、常规产业运营服务以及结合远洋自身资源，例如远洋资本、房地产金融等，未来可能在园区里对应建立专项的产业基金去投资。刘宫表示。

　　远洋方面透露，他们的产业方向是智能制造产业研发的上游，比如西门子，智能制造产业研发的上游端;比如库卡，给企业提供系统集成软件服务;比如德国知名公司，使用西门子这套系统也是他们的目标客户。

　　他们会和国内外知名的、一两家专门做智能制造核心研发的企业，形成战略合作伙伴关系，通过龙头企业、技术服务平台的引入，带动整个产业园区未来招商的渠道和客户的积累。

　　“我们的收益由三个部分组成。第一，租售收益。第二，常规的运营服务收益。第三，产业金融投资收益。未来可能还会有资本证券化的收益。”刘宫再次强调。

　　和普遍叫好的PPP模式不同，远洋会选择适合自己的方式。

　　“每个城市的经济环境和经济增长点存在差异，PPP模式并不适用于所有城市。首先，对于我们公司来说，整个产业园区在产业地产的领域不算大。其次，从远洋自身特点来看，更多是靠近联动市场化的模式。因此，我们的项目不适合PPP模式。”刘宫强调。

　　做好试点

　　放眼全局

　　和那些涉猎产业地产时间较长的房企来说，远洋算是“新手上路”。

　　刘宫认为，对于远洋来说，最大的难点在于对于产业的认识和对产业的把握、了解。

　　在远洋方面看来，他们具备投资、建设、开发、融资等能力。但他们的弱势是对产业的把握和认知。

　　他们会通过方式逐渐去改变，加强对产业的研究认知。除此之外，他们还要转变思维方式，从传统房企转到产业上去，甚至转变思想，弄清楚产业地产究竟是看地产还是看产业。

　　“我们对产业研究和产业定位，包括产业的策划会持续加强，因为这些是产业发展业务的核心。还有就是产业地产核心处于前端，我们不会大规模地去做研究院，也不会涉猎所有产业，会在《中国制造2025》扶持的10个产业中，梳理出2~3个，匹配相关的人去调查了解这个产业，研究吃透，然后结合资源的布局和拓展的布局来做。”刘宫表示。

　　对于产业地产长远布局的考虑，刘宫表示，“我们既然把一个项目上升到一个业务体系，肯定不是依托一个项目，而是去依托整个业务。

　　他强调，产业地产是远洋新业务，他们会依托现有的密云项目带动这个业务，首先把密云项目做好，而不是一开始就布多大的局。把密云项目做好后，未来也会将眼光聚焦在把京津冀、重庆、广州、深圳等城市