前海沉浮录 蛇口如何玩转2.9平方公里土地牌面?

　　9月21日，备受关注的招商蛇口前海土地的转性开发有了进一步的进展。当日，招商蛇口与前海管理局成立的合资公司——深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司正式揭牌。

　　在合营公司中，招商蛇口及前海管理局分别出资5亿元，各占50%股权。虽然股权平分，但该公司的控股主体为招商蛇口，并由招商局集团进行财务并表。

　　在深圳房地产市场迅猛发展的背景下，前海土地的价值已经大幅提升。因而，在土地变性、被缴地价款、与政府的利益分成等方面，招商蛇口一直没有同政府达成一致协议。而今合营公司及平台公司的成立，被市场解读为招商蛇口前海土地全面开发的重要标志。

　　部分券商认为，当前海土地权属落地时，后期的开发建设将有望逐渐提速，土地价值也将得到兑现，部分股价不利因素将有所减弱。同时，招商蛇口自身也并不掩饰其对地块未来发展的乐观态度。

　　招商蛇口称，前海蛇口自贸区是集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，其将享受前海蛇口独特的政策优势和战略优势。

　　招商蛇口前海沉浮

　　据观点地产新媒体了解，在总面积约为14.92平方公里的前海，招商局集团拥有其中3.9平方公里的土地，占据约1/3。

　　在2015年底换股重组时，招商蛇口获得了招商局2.37平方公里的土地。随后，通过获得子公司两个项目约共0.0558平方公里，招商蛇口在前海共计拥有土地储备2.42平方公里，占整个前海片区土地面积的16%。

　　然而，即便拥有大量土储，招商蛇口对这些地块却陷入了“动不得”的局面。截至2015年底，在这2.42平方公里的土地中，尚有1.08公里土地未获得土地使用权证书。据招商蛇口在2015年年报中所称，虽然前海地块为合法拥有，但由于土地使用权仍位于深港合作区内，根据相关法律文件，该等土地使用权需调整规划用途。

　　由于前海合作区的单元规划还在制定当中，具体宗地的规划用途尚未确定，相关部门暂停办理前海片区的土地登记，招商蛇口及控股子公司尚未办理土地权属证书的前海湾物流园区出让土地暂时无法办理权属证书。

　　土地性质未能转换，便意味着地块无法开工建设，也无法为企业带来现金流。直到2016年5月17日，在股东大会上，招商蛇口董事长孙承铭透露，公司已与政府基本达成共识，谈判也已到了收官阶段。如孙承铭所言，此后关于招商蛇口与前海管理局的合作陆续有了更多的进展。

　　根据6月18日招商局集团与前海管理局就合资公司所签定的框架协议，招商蛇口所控股的平台公司将作为出资主体，与前海管理局下属深圳市前海开发投资控股有限公司共同组建合资公司推进自贸区建设。

　　两者所成立的合资公司即深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司，将以招商局集团原前海湾物流园区3.9平方公里土地为合作基础，在扣除现状保留用地后，剩余2.9平方公里土地纳入合作范围，较之前的2.42平方公里，增加了约20%。

　　在合资公司的股权方面，招商蛇口与前海管理局分别出资5亿元，各占50%的股权，由招商局集团一方实现财务并表。

　　而后于7月28日，招商蛇口披露了平台公司的进展情况，其与安通捷码头仓储服务(深圳)有限公司、招商局物流共同投资设立合资公司深圳市招商前海投资控股有限公司(平台公司)。其中，招商蛇口认缴出资4.29亿元，占注册资本82.5%;安通捷码头及招商局物流分别占注册资本14%及3.5%。

　　最新的进展是9月21日，招商蛇口与前海管理局所成立的合营公司正式揭牌，合营公司及平台公司的成立，被市场解读为招商蛇口全面开发前海土地的重要标志。

　　2.9平方公里土地诱惑

　　可以想象是，一旦这2.9平方公里土地改性成功，所释放出的价值不可小觑。

　　孙承铭曾在2015年股东大会上透露，当初前海片区土地装入招商蛇口的评估价值约为390亿元，但与政府谈判过程中的前海土地估值已经翻了一倍多，达到了900多亿。

　　根据9月18日深圳市政府刚印发的《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》，2016年，深圳全市(含前海合作区)计划供应建设用地1350公顷。

　　其中，新增建设用地为200公顷，存量建设用地1150公顷，高达85%的旧改用地比例足见深圳在土地供应方面捉襟见肘的困境。

　　在此背景下，2.9平方公里前海土地无疑具备了极大的想象与发展空间。在进行工改商调整后，这些地块新规划将包含写字楼、公寓、酒店、住宅等业态，预期建筑面积约505万平方米。

　　另据中投证券研报统计，招商蛇口在深圳还有多个潜在的土地储备，包括于太子湾的邮轮城170万平方米的建筑面积，以及在深圳处于各个阶段的城市更新项目开发建面逾300万方等。凭借这些土储，招商蛇口无疑将成为深圳的“大地主”。

　　大量的土地是房地产企业维持竞争力的前提，也是资本市场对房企估值的参照物之一。招商蛇口在重组上市之际，便获得了招商局集团大量的土储。但上市至今，其股价从23.9元跌至9月21日收市价的15.75元，累计跌幅达34%，市盈率为16.24。

　　针对股价不受资本市场待见的情况，有分析则认为，由于吸收的前海土地性质为工业仓储用地，尚未完成商业用地的转化，因此，招商蛇口的土地红利无法得到直接的商业变现，股价也呈现低迷。

　　现在，随着合资公司的成立，部分市场人士认为，当前海土地权属落地时，后期的开发建设将有望逐渐提速，土地价值也将得到兑现，部分不利因素将有所减弱。因此，招商蛇口自身也并不掩饰其对地块未来发展的乐观态度。

　　招商蛇口称，公司在深圳蛇口、前海的土地均位于前海蛇口自贸区内，而这一区域是集深港合作、“一带一路”、自贸试验区三大国家战略于一身，具有独特的政策优势和改革开放战略优势。作为建设开发前海蛇口自贸区的最大企业主体，其将享受前海蛇口所独特的政策优势和战略优势。

　　其还表示，招商蛇口将从前海蛇口开始，以复制和升级其“前港-中区-后城”生态圈发展模式为支点，开启中国自贸园区综合开发的新局面。

　　此外，对于2.9公里土地的运用，孙承铭还曾在股东大会上透露，按照招商蛇口计划，地块中的商业部分既持有也销售。同时公司在做REITs，之后会将成熟的物业进行一些REITs的安排。