刘爱明：抓住本质 做产业地产创新者

       房地产市场发展到下半场\,重心从销售转移到运营和服务上的理念\,或许有更广泛的意义。在当前部分城市房价飞涨的背景下\,刘爱明认为“住宅性能的提高\,无非是增加少许成本\,房价涨的时候最适合解决质量、环保等问题\,但少有人去推动\,我们其实错过了很多时机。”

       “未来的中国将永远是制造业大国。”

       在接受21世纪经济报道记者专访时\,刘爱明首先抛出了这一判断。这或许解释了为什么在离开从事了20多年的住宅地产行业之后\,他选择的创业方向是“为转型中的制造业大叔们服务”。

       他创办的中城新产业\,依托于地产\,搭上的是传统制造业转型升级的快车。放到产业地产领域来看\,一个显著的不同在于\,“地还不知道在哪儿的时候\,先把产业的事情谈清楚”。

       此前\,刘爱明曾分别就任中海地产深圳公司总经理、万科集团执行副总裁、协信地产CEO。尽管创业项目看似并未远离地产老本行\,本质上却已经“跨界”。从住宅的“周转”、“去化”等概念跳出来后\,此时的他更多在与制造业企业主、技术专家们打交道。

       刘爱明解释\,产业才是目标\,地产只是结果。具体而言\,他把中城新产业的理念概括为:先产业\,后地产;强持有\,弱销售;去招商\,强产业链。

       如果将他的逻辑推广到更广义的地产范畴\,刘爱明认为\,无论是做住宅、商业或产业地产\,重点应该放在“住宅”、“商业”和“产业”\,而非“地产”。但在中国\,还远未形成这样的氛围。

       “比如住宅\,这个行业发展了这么多年\,有多少人真正在谈住宅的质量?”

这也是刘爱明希望以“创新”的方式来做产业地产的其中一个初衷——既践行一种商业逻辑\,也试图推广新的地产理念。

       服务“大叔创业”

       相对于颇为流行的“90后创业”\,刘爱明造了个“大叔创业”概念。

       如果说雨后春笋般涌现的众创空间瞄准的是为90后新生代创业者们提供办公场地和服务\,中城新产业的客户群体画像则是“大叔”\,其官方提法是:践行产业升级\,服务中国制造业企业转型。

       刘爱明说\,“中国的制造企业多如牛毛\,但传统制造业大多在面临困境\,这个时候谈我们要做的事情\,很多人觉得难上加难\,但我觉得这恰恰就是时机。我也呼吁大家多关注大叔创业。”

       中城新产业的一个出发点是:在人口红利消失和新技术冲击的背景下\,如何给客户更好地创造价值\,让很多人感叹“不太好做了”的实业\,变得相对容易。

       围绕这一命题\,首要瞄准的突破点是提供技术解决方案。刘爱明解释\,社会中存在大量的技术需求\,这也是制造企业转型升级所需的第一步。德国谈工业4.0\,但中国有些企业可能还停留在2.0都不到的阶段。他们要做的事情之一\,就是构筑一个服务体系\,让技术商业化\,甚至拯救某个特定的、濒临绝境的企业。

       创办一年多时间\,中城新产业已落地了服务制造企业转型升级的公共平台——中城·comp@@ss(指南针)品牌\,联合中科院打造了中科龙岗技术转移中心\,在深圳湾创办了“北斗+”众创空间\,并成立了国际技术转移中心。

       正因为此\,相比产业地产\,刘爱明更偏向于把他们定位为“服务机构”。如果套用互联网的概念\,就是构建“社群”或“圈子”\,集聚产业链环节上的各方\,形成一个完整的生态系统\,使供需双方更便捷地对接\,解决企业技术、资本、市场等方面的问题。

       当前\,中城新产业聚焦的方向主要包括医疗器械、机器人(23.540\, -0.05\, -0.21%)、北斗卫星导航系统\,下一步则计划进入物联网领域。

       刘爱明表示\,“传统的招商方式\,几乎解决不了产业地产的真正问题。我们谈的是产业链概念\,一旦围绕着产业链的圈子形成\,企业来这里生意更好做了\,这就是抓住了客户的‘痛点’\,园区自然就满了。”

       与“产业”方面的动作相比\,“地产”的步伐算不上太快。到目前为止\,中城新产业洽谈或启动的重资产项目\,深圳有5个\,北京、上海各1个\,面积约在5万到10万平方米之间。但要想看到成形的园区\,至少要在两三年之后。

       据刘爱明透露\,也可能会通过租赁园区的形式\,尽快让他们的理念落地呈现出来。“现在正在寻找这样的项目”。

       地产的本质

       谈及中城新产业的盈利模式\,刘爱明用了“强持有\,弱销售”来总结。他告诉21世纪经济报道记者\,未来将持有至少2/3以上的项目。

       据他介绍\,当前给客户提供服务是以免费的方式\,真正的盈利点来自于物业租赁以及未来的评估增值。刘爱明用腾 讯微信的盈利模式作为类比\,结合他反复提及的社群、痛点等概念\,不难看出他的互联网思维。

       若回到地产范畴\,刘爱明特意提及他所推崇的做商业地产的华润和恒隆。他解释\,商业地产的重点是放在“地产”\,还是“商业”\,对应的是全然不同的做法。前者往往意味着要考虑能不能多出售;后者则更多围绕客户\,扮演价值创造者的角色。

       “我一直希望我们可以成为产业界的华润万象城、恒隆\,真正关注的是‘产业’\,地产只是结果。”

       在一份2015年中国房地产企业商业物业价值Top50排行榜中\,华润和恒隆分别位列第二、第三。

       事实上\,在刘爱明所认同的商业逻辑背后\,蕴含的是他关于整个房地产行业的思考——不论是做住宅、商业\,或是产业\,最终的落点都不应是地产\,而是回归到为客户、住户创造价值。

       房地产市场发展到下半场\,这种重心从销售转移到运营和服务上的理念\,或许有着更广泛的意义。

       尤其作为在住宅地产行业深耕20余年的资深人士\,刘爱明称\,“我们大谈周转\,大谈拿了地后多少个月要卖楼\,这是金融的东西\,但很少从居住角度去谈它的本质。住宅应该有非常多的内涵\,但这个行业很遗憾\,发展这么多年\,在这些方面少有建树。”

       这种遗憾不仅来自开发商\,更来自整个社会的观念认知。而在当前部分城市房价飞涨的背景下\,刘爱明认为恰是改变的良好契机\,“住宅性能的提高\,无非是增加少许成本\,房价涨的时候最适合解决质量、环保等问题\,但少有人去推动\,我们其实错过了很多时机。”

       在被问及为何创业方向不是住宅时\,刘爱明称\,并非住宅完全没机会\,但总归要面临比较激烈的竞争。

       相比之下\,产业地产被他称作是“窄门”\,走的人相对少\,实际上却是一条大有可为的正道。“我希望未来在产业地产上\,更多人谈的是产业。现在我们只是刚刚切入\,还觉得做得很浅\,但目标方向很明确。”