绿城服务借园区O2O“新故事”冲击香港资本市场

　　当花样年用20亿元鲸吞万达物业时，出局的宋卫平选择了继续将绿城物业包装上园区O2O概念推向香港资本市场。

　　6月14日，综合港媒消息，绿城中国主席宋卫平旗下物业管理公司绿城服务拟于香港上市，将发行约6.67亿股，集资最多2亿美元(约15.6亿港元)。保荐人为美银美林和中银国际，已开始预路演。上市所得资金将用于收购物业管理公司、偿还贷款、营运资金和一般公司用途。

　　从去年底绿城服务向港交所递交上市招股书以来，市场对其关注度从未减弱。据相关媒体从接近绿城服务的知情人士处得到的消息称，绿城服务近期或许会为上市的事情召开发布会，最迟8月初绿城服务就要完成上市事宜。

　　中国房地产报记者为此向绿城服务方面求证，得到回复称具体上市时间未定，上市前不接受采访，公司层面近期对外未发布任何有关上市信息，相关内容请参考招股说明书。

　　对于绿城中国而言，分拆物业上市虽早就提上了日程，但让计划真正成为事实的关键一步却是，去年冬至日其向港交所提交的分拆物业上市招股书。

　　在出售绿城中国给中交建后，绿城服务是宋卫平搭建的首 个上市平台。截至2015年9月30日，绿城服务在管合同建筑面积总和达到7400万平方米，覆盖全国23个省、直辖市及自治区的73个城市。其中，约80%物业位于长三角地区、环渤海经济圈及珠三角经济区。23.2%为绿城旗下项目，76.8%为其他房企项目。

　　在公司盈利方面，2014年的收入为22.05亿元，同比增长32.6%;净利润1.49亿元，同比增长81%;毛利率16.47%。截至2015年9月底，利润约1.36亿元，按年增长26.71%。

　　上市招股书显示，绿城服务集团业务主要由三大板块构成，分别为物业管理服务、顾问咨询服务及园区增值服务。绿城服务大股东之一寿柏年此前曾对媒体表示，招股书还有待香港联交所最终审批，具体上市时间尚不方便透露。但预估市值高达百亿元，还是让绿城“对上市充满信心”。

　　中银国际发布报告认为，绿城服务估值介乎53.02亿元～72.35亿元，相当于2016年预测市盈率15～20.5倍，预计绿城服务2016～2018年盈利复合年增长为35.4%。

　　在宋卫平的规划中，绿城服务将组建绿城园区生活联盟，目前绿城物业全国管理的园区有1000万人，逾40万户。到2023年希望服务300多万户，在保安、保洁、保修的基础上形成7大门类，30多项服务。

　　宋卫平初步的服务产品设计是：1000万人中，为每个人提供几千元的服务价值，希望可以获得500元～1000元/人的微薄利润。预计绿城服务集团8年后产生50亿～100亿元经营利润，而资本市场对服务、社区O2O，一般估值在30倍左右，则100亿元利润的市值可能在2000亿～3000亿元。

　　据悉，绿城服务内部一直希望未来是一家平台公司，进行服务的输出，而它们也是希望对标Uber这样的公司。因为在宋卫平的眼中，目前物业市场还处于一个萌芽阶段，尚没有一个物业品牌去做好有效服务。

　　当几乎所有独立上市的物业服务公司均以社区O2O作为卖点时，绿城则将自己的物业“新故事”包装上园区O2O概念。虽然换了一身装束，但园区O2O新故事背后的实质仍为“社区O2O”，绿城服务的新包装能否唤起资本市场上投资者们的兴趣，还很难定论。