大悦城地产转型资产管理商挣脱“红海”

       大悦城地产从做物业、商业管理、客流等运营过渡到深耕资本层面。大悦城地产昨日正式发布了“大资管战略”\,在核心基金成立后\,大悦城未来将与合作方开发\,以基金模式并购和管理输出扩张为主\,大悦城的收益结构也将相应调整。这也意味着大悦城在完成西单、朝阳、天津、杭州、成都、沈阳、上海七个全部自建开发的项目后\,未来重资产开发项目将不再是主流。

       商业地产市场存量很大\,根据统计\,去年底\,全国主要城市商业综合体存量面积达到3.6亿平方米\,2016年以后将突破4.3亿平方米。在昨日大悦城举办的“商业聚焦资本高峰论坛”上\,中粮集团副总裁、大悦城地产董事长兼总经理周政表示\,基于商业地产一片红海的现状\,大悦城地产主动调整了发展战略\,通过过去十年积累的各类资源和经验\,将搭建平台吸引外围资本支持大悦城发展。

       由于重资产导致的成本较高\,大悦城地产扩张速度受到影响\,2015年大悦城净利下滑了51.5%。相较于开发上的迟缓\,在商业运营方面\,大悦城的各个项目均保持着高出租率和租金的高涨幅。在商业地产领域\,大悦城地产一直较为稳健\,不过\,今年以来\,大悦城地产对提速扩张的渴望尤为强烈和积极。北京商报记者了解到\,首个轻资产项目天津和平大悦城开业\,昆明与贵阳大悦城将于2017年和2018年入市。

       在周政看来\,即使在市场高饱和的情况下\,大悦城地产仍有较大发展空间和机会。周政表示\,大悦城始终坚定18-35岁客群的定位\,在此基础上\,大悦城通过经营客流积累了大量优质会员。通过对精准客流的研究又能反哺到商业运营中。

       近年来\,国内房地产开发商的市值普遍要比物业估值要低\,有的甚至还低于账面价值。与此同时\,受市场因素影响\,中国房地产开发商的整体杠杆水平持续提高\,但由于估值低迷\,股本融资并不具吸引力。这导致了很多投资者都对商业地产行业的投资持谨慎态度。值得注意的是\,在大悦城过去几年的年度论坛中\,大悦城主要邀请了以战略品牌、合作商户为主的嘉宾\,今年还要邀请很多金融界的朋友。这也可以看出\,大悦城对商业地产的关注点转移到金融属性层面\,更加主动地聚焦资本。

       大悦城地产副总经理吴铮表示\,大悦城要发展必须借助资本的力量\,从商业地产开发公司转型资产管理公司\,与其他商业地产开发商有所差异化。吴铮表示\,过去大悦城把每个项目做成一个单独项目\,每个项目做一个投资主体再进行滚动和发展。为了解决因资金问题造成的扩张问题\,大悦城将降低持股比例\,以更少的钱撬动更多资产。引入基金是大悦城轻资产管理输出三步走的第一步\,之后\,大悦城将成立商业地产改造基金\,针对一二线城市的核心项目做老项目改造。大悦城在基金中或占20%-30%的股份\,剩下的则引入投资者\,规模或将达几百亿元。

       在开发运营模式向资产管理模式转型的同时\,大悦城地产的公司架构也随之改变。大悦城地产将成立专门的商业管理公司\,提供运营管理服务。商业管理公司将选择国内优质存量项目进行管理输出\,在推动大悦城版图扩张的同时\,拓展如品牌使用费、运营管理费以及未来物业增值等多项收益\,并可在约定条件下参与并购。未来所有的大悦城项目将由这些不同的基金持有\,大悦城地产将通过参与这些基金撬动资本\,投资发展新的项目\,减少自身资本性开支。

       吴铮介绍道\,在从开发运营公司转型为资本管理公司后\,大悦城的收益模式也将相应发生变化。在开发运营为主时\,大悦城地产主要享有租金和销售收益。转型资本管理公司后\,将获得管理、基金、投资、超额等多项收益。

       大悦城地产财报显示\,上半年大悦城购物中心各项运营指标保持持续上涨\,销售额近68.5亿元\,同比上升19%\,客流超6400万人次\,增长19%。商业整体平均出租率95.57%\,租金同比增幅23.6%。

       北京商报记者了解到\,盘活资产存量是“大资管战略”的第一步。今年9月\,大悦城地产首创了中国第一个房地产核心基金\,交易对价明显高于市场对房地产行业的平均估值。交易完成后大悦城地产仍持有51%股权并将继续担任资产管理人管理旗舰项目。大悦城作为基金的管理人拥有运营杠杆\,可以通过部分持股实现对项目的运营控制。通过基金管理模式\,大悦城可以在项目和基金两个层面享有资产增值收益\,提高股东回报\,释放资产价值。“大资管战略”的第二步将以打造多样化的融资渠道为主\,支持其他业务的发展\,拓展除商业物业租金收益之外的其他业务收入。另外\,降低大悦城负债率\,改善资本结构。