中国企业海外投资产业解析

　　继2014年突破140亿美元关口之后，2015年中国企业的境外(大陆以外地区)投资成交额接近213亿美元，同比增长49.5%。在投资领域上，写字楼和开发项目仍是中国企业境外投资的重点。与此同时，酒店、物流、学生公寓正成为中国企业境外投资的新宠。

　　新投资机遇涌现

　　“境外不动产投资已经越来越成为中国企业全球布局的重要一环”，第一太平戴维斯首席执行官兼董事长刘德扬日前对记者表示，由于不同投资者对风险偏好和回报率的要求不同，因此投资决策和投资机会往往也不相同。

　　刘德扬透露，目前，伦敦写字楼、东京酒店和美国次级仓储资产包，正成为欧洲、亚洲和北美洲等热门投资目的地的潜在投资机会。这些城市和不动产类型是国际资本争相竞逐的核心资产，资产价值较高，流动性充足，市场透明度高，抵御风险能力强。

　　伦敦最大的产业为金融业，拥有超过480家海外银行，此外超过100家欧洲五百强企业均在伦敦市中心设有总部。鉴于此，伦敦写字楼成交活跃，2014年投资总额刷新历史纪录。今年4月，中国人寿联合加拿大国际大型资产管理公司Brookfield就以3.46亿英镑成功收购伦敦金融区域的办公大楼——ALDGATETower，初始回报收益率达到4.9%。

　　对于日本来说，东京酒店入住率全年维持在85%-90%之间，高于香港和纽约80%-85%的入住率水平，供应紧张也将为酒店收入提供上升空间，资产回报率亦有上涨潜力。

　　美国次级仓储资产包也正因资产低估带来新的投资机会。电子商务壮大、进口需求强劲以及家庭收入增长推动汽车和家庭消费等因素，正助推仓储物流设施需求。2015年前三季度，仓储净吸纳量达到1300万平方米，而在建仓储面积仅为1200万平方米。仓储物流设施成为供应最为短缺的不动产类别。

　　在投资区域上，中国企业在英国市场的房地产投资交易有所放缓，暂别前两年聚焦伦敦巨资收购的劲头。另一方面，美国房地产市场成为投资者的新宠，2015年投资额累计近87亿美元，约为境外投资总额的41%。澳大利亚紧随其后，2015年总投资额达35亿美元。日本房地产市场投资额增长最为迅猛，较2014年投资总额实现近10倍增长，达到14亿美元。

　　险资成投资主力

　　同其他国家境外投资主体构成大相径庭的是，由于受制于境外投资审批流程繁琐，外汇结汇管制、税务筹划以及境外投资经验缺乏、境外投资市场鲜有私募基金的身影、当前境外投资主体仍以开发商、主权财富基金、保险公司为主。

　　境外商业资产租约长、回报率较高的特点也推动保险公司频频“出海”，成为境外投资主力。2015年，境内保险公司参与共计约60亿美元的境外不动产投资，占全年总额30%。此外，开发商走出去热情依然不减，完成27%的总投资额，达成最多成交宗数。尽管主权财富基金仅有两家开展境外投资，但在2015年共达成19%的总投资额，成为第三大投资主体。

　　刘德扬告诉记者，过去7年间，全球货币宽松盛行，市场资金面宽裕，股市低迷，投资者更为积极涌向另类资产投资，尤其是不动产投资市场。保险等投资策略较为保守的投资者表现更为抢眼，增加不动产投资配置，以期实现更高收益。