廊坊全面取消限购、限售！环京楼市能否走出当前泥潭？

8月3日，“廊坊政务”微博发布了《廊坊市扎实推动全市经济平稳健康发展的一揽子政策措施明白卡》。

其中，《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施明白卡》显示的第一条政策措施是优化调整住房限购、限售政策。

具体内容是：取消户籍、社保（个税）等方面不适应当前房地产市场形势的限制性购房资格条件。对招才引智高端人才、招商引资企业高管、北京非首都功能疏解随迁人员购买首套时，按照本地户籍对待。对“北三县”和环雄安新区周边县（市）等重点区域，取消非本地户籍居民家庭的住房限售年限要求。

值得注意的是，6月17日，廊坊市政府官网曾公布《关于支持房地产业良性循环和健康发展的六条政策措施》，但当时第一条政策措施显示的“略”。

另外五条政策措施分别是满足房地产业合理资金需求；充分保障引进人才的合理住房需求；提高房地产交易服务水平；打通安置房、保障性租赁住房筹集与存量商品房的通道；用好绿色建筑金融政策支持。

其中，在满足房地产业合理资金需求方面提出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点；进一步降低住房公积金贷款首付比例，对首套自住房首付款比例不低于20%，对拥有1套房并已结清贷款再次购普通自住房的首付款比例不低于20%。

在充分保障引进人才的合理住房需求方面提出，对引进的高端人才，各地可结合实际，在其购买首套自住住房时给予补贴，并提高住房公积金最高贷款额度。

环京楼市能否走出当前泥潭？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，廊坊此次正式取消了限购、限售政策，在购房方面没有户籍和社保方面的限制要求，在住房转让方面没有限制约束，政策放松力度较大。此次廊坊政策放松涉及面比较大，尤其是提及了“北三县”和环雄安新区等重点区域。

“廊坊在6月份就有传言放松了限购，但也限于各类民间的版本，官方的文件并没有看到，所以市场上猜测的比较多。此次政策条文公开化，说明下半年廊坊的市场压力比较大。”严跃进说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，廊坊市房地产市场特别是“北三县”（大厂、香河、固安）的商品房，近年来量价出现了非常大的下降，从2017年高点到现在，很多楼盘房价下跌50%甚至更多，在国内重点和热点区域来看，如此大的下跌是非常罕见的。出于稳定房地产市场、稳增长、保交楼、惠民生的角度来看，迫切需要有纾困的政策。

“当前，北京房价依旧非常高，在京常住人口特别是近年来涌入的新市民，收入比较低，买房门槛比较高。在这种情况下，环京地区是他们实现安居、降低购房门槛的一个重要选择。”李宇嘉说，此次廊坊退出限购、限售政策，适当降低公积金首付比例，对于满足刚性需求和改善性需求，特别是部分临近的北京新市民购房的需求具有积极的意义。

不过，李宇嘉同时指出，环京楼市出现了近年来最大速度的下跌，大部分房价腰斩。当前，市场情绪很弱，对环京楼市的未来房价预期并不是很乐观，中短期内很难出现明显的反弹。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静进一步指出，此前廊坊市区和“北三县”取消限购政策已经落地执行，首付比例也已执行首套20%、二套30%，房贷利率最低执行4.25%，但市场并未出现回暖，究其原因，一方面是前几年环京市场的快速升温主要依靠北京外溢自住及投资需求带动，而近几年北京住房供应逐渐增加，同时疫情防控严格，环京跨城通勤受到一定影响，北京外溢需求基本“消失”；另一方面是环京区域近几年产业发展不及预期，人口导入有限，在市场下行阶段，本地刚需入市节奏也放缓。因此，即便取消限购、限售等政策，对交易市场的提振效果或有限，短期廊坊地区房地产市场调整态势或难改。

对于未来环京楼市能否走出当前的泥潭，李宇嘉认为取决于几个方面：一是北京的楼市能否明显的回升，只有北京楼市回升以后，北京新市民买房的需求上升，廊坊的楼市才会滞后3-6个月回升；二是环京楼市能否避免以往的房地产化，在公共服务均等化上面有很大的进展。如果还像现在这样大面积的房地产化，公共服务并未跟上，很难带来实质性的、趋势性的需求反弹。

环京楼市的火热是从2016年开始的，不到一年时间，包括廊坊在内的环京区域房价基本翻倍，2017年廊坊开始限购。但是2020年疫情以来，环京楼市遭遇了三大重大挑战。首先，疫情以来“进京通道”越来越严格，大量在京工作、在此居住的业主经常性“无法进京”；其次，2021年以来，“停工潮”、“烂尾潮”在环京地区也有发生；此外，北三县生活配套设施提升缓慢，对一部分购房者的吸引力不够。 业内人士认为，取消限购限售对当前的环京楼市会有一定促进作用，但还远达不到重新启动的地步。在北京人口减量发展的背景下，叠加疫情、全国楼市低迷等多重因素，环京楼市的压力会越来越大。想要解决环京楼市的发展问题，或许只有在生活配套设施上和北京看齐，并逐渐在养老、社保、医疗、教育等层面和北京“统一政策”，进一步加速“北京化”进程。