LEED认证：商业地产的绿色转型“良药”

4月，中国证监会首次将ESG纳入投资关系指引，加速了可持续发展与投资市场之间的相互联系，绿色环保已成为商界新时尚。

目前，绿色理念已逐渐渗透进商业领域全产业链的实践当中：

商场、写字楼中“绿色建筑”渐成标配，使用可持续材料建造，在室内安装节能设备和设施，为用户提供绿色消费场所与办公环境；

物流园区建立绿色物流供应链，在仓储、包装、分销、回收等供应链流程中更新物流技术，构建绿色物流体系；

餐饮企业研发更天然、更环保的食材，推出健康主题菜品，以满足消费者的健康饮食需求；

身处可持续的浪潮之中，商业地产在整个资产生命周期中均面临巨大的去碳化挑战，其中绕不开的是建筑的绿色化转型，而LEED则是行之有效的转型工具之一。

LEED认证由美国绿色建筑委员会（USGBC）运作，是目前全球各类绿色建筑评估中最完善、最具权威性的评估标准，被誉为绿色建筑界的“奥斯卡”。

LEED主要有三大分支体系，由选址与交通、节水增效、室内环境质量等九大评价指标构成。根据得分情况，项目可获得认证级、银级、金级、铂金级四个等级。

据USGBC调研显示，有61%的企业领导者认为，践行可持续发展可以为他们带来市场和财务业绩的改善，同时实现品牌差异化，提高企业的市场竞争力。

换言之，商业地产项目追求LEED认证，背后有两大驱动力：经济效益与品牌效益。

具体而言，LEED认证能够为企业/投资者及其资产带来六个方面的经济效益：

提高租金及售价。得益于出色的交通区位，以及优质的物业设施与管理服务，LEED认证有着强劲的租赁需求与稳定的租户结构。据仲量联行统计，北京、上海、广州、深圳、成都这 5 个城市中，LEED认证的项目租金比非绿色认证项目高出10%~13.3%，平均售价则高出8.9%~14.4%不等。

降低空置率。据仲量联行统计，LEED 认证满足品牌租户对绿色建筑认证背书的需求，获得认证的项目空置率比非认证项目低4%。

节约运营成本。据USGBC统计，2015年-2018年，美国的LEED认证项目在能源、运营、水资源等三大类成本上分别节约了12亿美元、7.15亿美元和1.5亿美元。

获得政策及资源倾斜。随着可持续发展及 “双碳” 目标提出，各省市对绿色建筑提供多样的激励政策，主要涵盖土地转让、财政补贴、税收、企业资质等环节。

提升资产价值。哈佛大学研究显示，投资者倾向支付溢价予绿色表现优越的公司。LEED认证可进一步帮助企业实现ESG目标，提升资产价值。

促进绿色融资。绿色金融愈发成为绿色经济转型的催化剂，太古、新世界、凯德等头部企业都在做这类可持续融资。

营收增加，估值拉高，LEED认证给商业地产带来的绿色溢价，不仅限于经济效益，还有品牌效益——树立健康、绿色品牌印象。

一方面，LEED认证符合环保议题，可实现环境效益的正向溢出，是企业社会责任的体现。

据USGBC统计，到2030年，LEED项目将减少5.4 亿吨垃圾。同时，LEED对地理位置和可替代交通的高要求，使LEED项目使用者避免了超过60亿公里的汽车行驶里程。

另一方面，LEED对物业的外部环境、内部设计与后期运营提出高标准，被认证项目可树立绿色品牌印象。

LEED铂金级认证获得者广州太古汇，将环保卫生间作为品牌宣传口，借助戴森的创新烘干技术，在节能减排的同时大大提升了消费者的购物舒适性与体验感，同步打造绿色环保的品牌印象。

纵览国内商业地产进阶之路，LEED认证繁荣生长，是时代选择的结果。而从宏观大势，微缩至中观布局，以及微观个案，则会发现更多潜藏其间的规律与趋势。