文旅特色小镇的开发要点解读

第一，注重多规融合

特别是对于企业来讲，不要盲目选址，激进进入，要了解区域的国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地利用规划、环境保护、文物保护、林地与耕地保护、综合交通、水资源、文化与生态旅游资源、社会事业规划等各类规划，确保“多规”确定的保护性空间、开发边界、城市规模等重要空间参数一致，并在统一的空间信息平台上建立控制线体系。

第二，商业逻辑的理性回归

为什么说是理性回归，因为拿到的建设用地还是会开发一些住宅、产业地产、商业地产、养老地产、旅居地产出来。打造特色小镇是快速兑现地产价值的重要手段，已经成为地产企业的发展新方向。若项目在近郊或者城区内，且所在城市的房地产库存少于18个月，则当地还有刚需没有释放出来，靠地产平衡掉投资的商业逻辑是成立的。若所在区域去库存压力已经很大，文旅特色小镇距离中心城区的距离在2小时以上。

除却产业地产之外，很多项目会配套旅居地产出来，旅居地产的现状是什么样的呢？不是特别好卖，旅居地产是第二居所、第三居所，对于购买者来说是全年住7-15天的房产。即便特别有钱的有钱人也不愿意为7-15天之外的房产买单。所以文旅特色小镇的商业逻辑基础还应该是旅游，即从旅游经济的角度，构建吃住行游购娱、商养学闲情奇的消费链条，占满游客的时间，让游客留下来不断消费，成为可以住一晚的旅游目的地型产品。

第三，打造一定的独创性

独创性即旅游的吸引力打造。旅游核心吸引力的打造立足于历史，即对所在区域的资源盘点即人、文、地、景、产。有什么样的名人资源，有哪些文化资源、民俗资源，有哪些地貌资源，有哪些独特的景观资源，有哪些特色产业和旅游商品。将资源转化为产品，将产品转化为项目，让历史站起来，让文化活起来。比如乌镇、婺源、郁孤台。旅游核心吸引力的打造需放眼于未来，创意新奇特的旅游产品，比如张家界大峡谷玻璃大桥、台湾妖怪村、上海迪斯尼小镇。创意和快速的产品迭代是保持核心吸引力的不二法宝。

第四，结构对路的产品供给

经济新常态下旅游成为常态行业之一，人均GDP已经超过8000美金，沿海发达地区和一线城市4——6亿人口人均GDP已经超过10000美金，休闲度假时代已经真正来临。大量的旅游需求开始释放，在国内又没有相匹配的供给产生。特别是一、二线城市的周边，没有结构对路的产品供给。消费升级之下，以下几类产品仍然缺乏：

1) 都市人归隐田园梦之下的以农业为特色产业的旅游产品。以自然农法的方式耕种农业。已有案例：湖州长兴百翠山居、莫干山下的简法农庄。

2) 家庭出游为主力人群之下的亲子家庭旅游产品。已有案例：地中海俱乐部、北京大美儿童世界、郴州小埠绿心童乡。特别要说的是绿心童乡这个产品是巅峰自主研发和自主运营的一个项目。

3) 避世禅修产品。已有案例：无锡灵山景区中的灵山精舍、韶关经律论小镇。

4) 点亮夜晚的夜间旅游产品。很多注重夜间消费产品供给的景区，夜间消费占到旅游收入的60%以上。因为有夜间的旅游产品，游客才有住下来的理由，这样才能够形成一日游以上的一个产品。已有案例：四川省攀枝花市北部的米易县《光都·米易》。

5) 2亿多银发人群的“大健康”“慢旅游”产品和便利性问题诚待改善。中国的这个银发人群大多是有闲又有钱的人群。

第五，构建文旅产业为核心的产业体系

分位三个圈层：

1) 核心产业圈层：通过吃住行游购娱文旅产业要素，植入旅游消费系统，打造文旅特色小镇核心吸引力，从而聚集人气。

2) 延伸与辅助行业圈层：即旅游+产业，提升农旅、文旅、商旅、工旅等产业融合，发展农业产业、文化产业、创意工业，实现一、二、三产产业融合发展，这之中的“+产业”，要选择地缘优势产业，即已经有一定的产业基础和产业从业者或者引入投资者自身的产业优势协同发展。

3) 支持产业圈层：构建旅游带动下的产业集群发展模式，实现以旅游为核心引擎的社会与经济发展。产业圈层构建完毕之后，要从文旅功能+城市功能两手都要抓的角度构建文旅特色小镇的功能模型，这个圈层是外来游客、小镇从业人员和居民能够直观体验到的功能。

其中文旅功能又分为三个圈层。城市功能为基础功能圈层，这是所有的特色小镇都要具备的功能圈层。基础功能圈层包含文化休闲、经济企业、管理服务、医疗卫生、教育培训、商务办公等满足就业和居住的城市功能。

产品引爆圈层：一个龙头项目+一个地缘优势产业。龙头项目即小镇做到极致的差异化独特性旅游产品；地缘优势产业是小镇除了旅游业之外要全力发展的又一个特色产业。产品引爆圈层至少由三个引爆性的旅游产品构成，就像古北水镇的标识是长城+温泉+夜景。

产品特色圈层：要基于当地的资源特色形成吃有绿色、玩有喜色、行有个色、说有亮色、享有本色、买有特色、学有真色、住有暖色、回味无穷的一站式产品体系，这12色是目的地型旅游景区都应具备的产品特色。

这几个圈层的关系为：产业引爆圈层是吸引外来消费人口的关键，产业的全程是形成产业人口的关键，其他的基础功能圈层，是城镇化备的支撑功能。也是构成城镇化发展的一个主体。另外还是获取土地开发收益的一个重点。

第六，强化运营全过程导入

投前关注运营提升空间，针对性制定运营实施计划，并且要在策划规划阶段就从运营的角度考虑方案的可操作性，不要形成墙上挂挂的规划方案。在小镇项目前期筹备阶段，要以平台战略和平台思维来推进各项工作。

要搭建文旅核心运营平台，整合各领域产业资源、ip资源，诸如：度假酒店、医疗机构、教育机构、智力服务机构、文化艺术、剧场演艺、亲子乐园等等运营主体。投后还要有针对性的注入运营管理能力，以保障项目形成持续的盈利能力。