根据戴德梁行天津研究部最新出炉的调查报告显示：去年，天津商业购房中心表现抢眼，零售业态的“地产净吸纳量”累计达到41万平方米，同比上涨26.8%，创历史新高；与此同时，天津甲级写字楼空置率明显上升，平均租金收益111元/平方米，同比下降7.4%，同样是商业地产，购物中心和写字楼的表现为何如此悬殊呢？
每逢周末，位于友谊路与外环线交接处的印象城都会迎来大批客流，大部分人就住在梅江片区，开车几分钟，无论逛街购物、娱乐社交、全家聚餐、亲子早教……各种需求都能得到满足：
【录音：市民1：我们家是在梅江，离着比较近，开车5分钟就到，方便，这服装、超市、吃饭的地方都有挺好的。市民2：周末人挺多，停车也方便。以前开车最近到友谊路逛街，现在走着就来了，基本上都在这了。】
尽管印象城选址不在繁华路段，但经营依然红火，原因之一就是针对经营理念立足社区商业，也就是以商场周边的几大社区为主要服务对象的商业模式。
去年底开业至今，品牌签约率98%，开业率90%以上，其中14个品牌都是首次入驻天津。
根据国际房地产顾问“五大行”之一的戴德梁行最新研究报告，截止2016年底，天津有4个新购物中心投入市场，新增34万平方米租用面积，但强劲的租赁需求使空置率不增反降了2.2个百分点。戴德梁行天津公司副总经理尤岚介绍说：
【录音：2016年，天津推出的商业项目有四个，往年一年1到2家新的商业区，创历史新高，分别是世纪都会，和平大悦城，南开熙悦汇，北宁湾，两个商业基本上都是商业区域性，从客流量招商，还是不错的，因为，他们所在的片区过往没有大型的，综合体，所以它能够满足周边消费群体的日常购物餐饮的需要。】
具体来说，餐饮、儿童教育娱乐、服务和娱乐业态是表现最为活跃的行业，租赁量占比60%以上。很多新开业的购物中心，不再是单一购物的百货店，而是针对不同社区人群、营造场景、植入体验式消费，成为一个家庭欢聚度假的场所。正因如此，越来越多的手工制作服务和科技体验品牌中意于在购物中心设立分店。尤岚分析说：
【录音：这些购物中心的业态上也有一些特征，比如说儿童餐饮娱乐，扩张明显，零售占比在减少，未来新的商业项目如果入市增加一些市场竞争力的话，在商业业态定位，特色商业品牌，可能还需要多有创新，未来预计三四年内，新供应商目，位置都属于非核心商圈，所以未来商业布局会有些调整。2017年到2020年，商业的供应量非常大，一些区域的划分，新兴商业包括海河沿线，津滨大道，西站等会有很多区域型的购物中心供应到市场。】
据了解，今年年内，天津计划有松江置地广场、陆家嘴购物中心等多个商业地产项目入市，市中心主要购物中心的平均租金稳定在460元-480元/平方米水平。
区别于购物中心的的抢眼表现，天津写字楼的投资回报率却一再下滑。2017春节前夕，位于小白楼商圈的万通中心项目入市，至此，全市甲级写字楼市场总存量达到138.4万平方米，空置率接近40%，比去年同期增加17.5%。戴德梁行北中国区主管严区海介绍说：
【录音：现在的存量是138万平方米。空置率是38.4%，在整个中国算是比较高的。增加的供应量很多，但是吸纳量并没有跟上去，只有4.26万平方米，是去年的27%。这也造成了租金下滑的比较厉害。在天津最重要的商圈，南京路商圈，平均租金只有111元。】
由于业主面临压力，纷纷下调租金以保留已有租户，截至目前，金融城、南京路、小白楼、友谊路商圈，空置率最高的金融城为57.5%；平均租金最低的友谊路商圈，每平方米租金回报只有101元。严区海表示，由于经济增速下滑也使部分企业更倾向于选择性价比高的办公场所，高端物业需求大幅减少。2017年是天津写字楼集中入市的一年，对于新项目而言，提升物业服务的水平很关键，同时，跳出天津市场，借京津冀协同发展的市场机遇，有针对性的对外埠企业进行上门营销。
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