危机出现，商业地产要崩了？

       所有人都知道，2016年是房地产市场飞速发展的一年：房价迅猛上涨、销量屡屡攀升。就连香港楼市也在2015年的回调之后重拾升势。

　　然而，就在这样一副欣欣向荣的情况下，一场商业地产的危机将悄然而至......

　　2016年，商业地产库存不降反升

　　在去年楼市好转刺激下，住宅市场库存得以大量消化，但相比之下，商业地产库存规模大的现状并没有根本性改善，甚至不降反升。

　　据国家统计局此前发布的数据显示，2016年末，商品房待售面积69539万平方米，其中住宅待售面积40257万平方米，同比减少11%，办公楼待售面积3631万平方米，同比增加10.8%，商业营业用房待售面积15838万平方米，同比增加8%。

　　分析人士认为，庞大的商业地产库存问题正逐渐凸显，且比住宅库存更为严重。由于这些库存多分布在二三线城市，去化难度较大。即使存在经济形势好转、联合办公空间崛起、出租公寓市场发展等利好因素，这部分库存仍需较长时间消化。

　　空置率居高不下

　　据中国指数研究院新近发布的《2016中国商业地产市场发展年报》(下称“年报”)显示，在写字楼市场，重庆、成都、沈阳受前期供应量大而需求相对有限影响，空置率居高不下。其中，重庆、成都各季度空置率均保持在40%左右的高位，沈阳2016年前三季度空置率均超过33%。而深圳、北京、上海和南京市场需求量大，2016年各季度空置率均在9%以下。

　　即使如此，一线城市的商业地产项目也不全是高枕无忧。去年（2016年）7月份就有媒体报道“上海月星环球港底楼商铺出现大规模退租”的消息，报道称原因是商家长期经营困难。

　　不过，总体来说，商业地产的库存危机还是集中在二三线城市上。

　　2017年春节前夕，在西部一个地级市从事房地产开发十几年并已小有成就的林焕然(化名)做了个艰难的决定：关闭公司旗下仅开业了3个月的一个购物中心。“先关了再说，不能继续亏钱。”据透露，这个原本被公司寄予厚望的大型购物商场开业以来，每日客流量十分有限，以每月亏损数百万元的状态持续了3个月，加上建安以及早期的装修、采购等投入，合计占用公司近2亿元资金。

　　“这是一次错误的投资，公司本来以为可以凭借商场的运作提供稳定现金流，以及为企业融资提供资产准备，没想到经济滑坡来得这么快速。”对于未来的打算，林焕然称“还是交给专业的公司去打理”，因为自己的企业内部实在是缺乏从事商业运营的人才和团队，开业几个月，内部管理漏洞百出。

　　在商业地产尤其是商业营业性用房的运营领域，这并非个案，许多城市的购物中心、社区商业都处于举步维艰的状态。

　　地产大佬都在加速逃离

　　除此之外，一些嗅觉敏锐的地产大佬也已经开始在加速撤离商业地产。

　　希慎兴业(0014.HK)是一家老牌的香港地产公司，尽管在内地的名气不如长实地产、恒隆和新鸿基等港资巨头，但其在香港的核心地段拥有大量物业，集中在铜锣湾。包括友邦中心、嘉兰中心、礼顿中心和利园购物区。

　　希慎兴业日前发布的2016年业绩预告显示，尽管经营利润上涨，但归属于母公司股东的净利润同比下滑58%，减少了16.85亿港元。导致净利润下滑的原因在于，去年希慎兴业投资物业估值公平值亏损11.89亿港元。

　　香港上市公司财报中对商业地产的估值，本质上反映的是对未来租金收入的预估。一般来说，如果估值增速放缓，代表公司判断未来租金收入增幅降低；如果估值下跌，则意味着公司判断未来租金可能下降。

　　而现实的数据也反映了这一情况。根据香港差饷物业估价署数据显示，香港零售楼宇、写字楼和私人住宅这三种主要的出租物业类型，租金在2016年下半年皆有不同程度的下跌。2016年6月至年末，港岛私人零售业楼宇每月租金价格由1738港元/平方米降至1366港元/平方米，降幅27.23%。而地处香港商业中心的铜锣湾，作为全世界租金最贵的地段，去年下半年租金下挫约6%至743港元/平方米。

　　除了希慎兴业以外，李嘉诚名下的旗舰上市公司长实地产也不能幸免。长实地产2016年上半年投资物业的公允值收益2.28亿港元，比2015年同期减少超过10亿港元。

　　过去两年，房产商已经在香港和内地核心城市出售多处商业地产，大额交易频频出现：

　　2016年10月26日晚间，长实地产发布公告，以约230亿港元的价格将上海世纪汇出售；

　　2016年9月15日，李兆基旗下的恒基地产作价43.68亿港元将香港中环金龙中心大厦出售；

　　2016年8月17日，在SOHO中国近期举行的2016年度中期业绩发布会上，董事长潘石屹表示，要在上海出售凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场三个地产项目，总建筑面积达到39.42万平方米，占公司项目总建筑面积的23.18%；

　　此前的7月29日，SOHO中国才刚整售SOHO世纪广场，占公司总可租面积的3.7%；

　　2016年1月初，华人置业以124.48亿元的总价出售位于香港的美国万达大厦；

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　　商业地产危机若爆发，中小商业地产公司最受伤

　　广州一家综合型房地产开发企业商业运营部门负责人评论称：这几年购物中心增量很大，但是阵亡率也很高。一些开发商本身不具备开发和运营的能力，在没有准备的情况下上马商业地产，被淘汰是必然的。

　　一旦商业地产出现崩盘之势，租金下滑甚至出租困难时，对于大型商业地产来讲，比如长实地产、恒隆等，它们资金实力雄厚，物业地段优良，企业运营水平较高，依旧可以靠其他业务来保持公司的盈利状态；但对于中小商业地产来讲，则将会有可能直接面临资金周转不灵、甚至直接倒闭。由此看来，行业或将开启新的一轮洗牌！