园区的发展是为了增值，不断贬值的园区从原来看毫无价值。但不同的运作手段，给园区带来的增值也不尽相同。地纬招商网选取此文，

【地纬招商网正文】

1、“引入”产投思维

我们谈产业园区，不是产业地产。所以不能是一种开发者的语境，而是投资和运营相结合。作为运营商，我们的思维方式要转变。全国各地的项目怎么做，除了一线城市二线城市以外，三线四线的产业要发展。在这样的语境下，更难的地方怎么做？

有几个转变。一是从城投思维向产投思维的转变。所谓城投思维通常的做法，特别是地方做园区的时候，一级开发、二级开发、三级开发、四级开发，最后是空城、鬼城、房地产化。

一会儿缺这个，一会儿缺那个，搞完基础设施以后，利息在涨，成本在增加，永远做成的都是成本越来越叠加，效益越来越小。

第二，所有的过程当中，你把资产都卖了、出让，一切就被企业控制住了，所以现在很多的园区就面临着转型升级很难，企业不听你的，我家的地、我家的房，做什么，园区说了算吗？我说了算。你想整合好整合吗？产权不清，不好整。

这些打法短期能尝点甜头，时间长了会越过越苦。

新常态下是产投思维。所谓产投思维是倒过来思考的，你先要研究这个地方的特色经济、要素禀赋是什么，在这个地方打造什么。

产辣椒多的地方，做一个全国的辣椒性市场有没有可能，也是有可能的。产土豆多的地方，我把全国的土豆的所有的交易要素放在这里构建一个大的市场，也是有可能的。

特色产业的产业地产，特色产业的CBD是做得出来的。核心就在于根据这个地方的资源要素禀赋去展开。

2、“倒推”的产投思维怎么玩？

资源要素、禀赋，决定它的产业集群是什么，基于这个产业集群，再研究如何让这个产业集群基地化、园区化，甚至社区化带动城镇化。

这个“倒推”的打法，就需要研究现有的产业集群需要什么样的载体，需要什么样的城市。

如果是搞服务经济的，我的街道很窄，我停车场很多；如果搞工业经济的，我的车很宽，我的物流配套很大，我的地下管网也不同；如果我是搞现代服务业的，生产性服务业的，智慧城市要上；如果是工业的，下水要大，根据需求来定制载体。

3、给“产业”引入一只金融的手

提到产业，大家不同程度谈到土地、房子。通常做一手的是土地，二手是房子，或者统一称之为空间，这是我们谈的一个要素。第二，为空间导入什么产业，这是我们做的命题，也是我们最大的定语。这两个手是玩不转金融的。

要有投行思维，引入一只金融的手。如果金融的手引不过来，就构建不起产业和资产之间的桥梁。现在产业招商确实很难，但是有一个，我通过重组产业集群是有可能的。

比如一个行业，大量的第三、第四名的企业都具有很好的成长潜力，但是它很想成为老大，成不了，因为融资难。融资难的根本原因就是没有资产。

但恰恰就是我们这些做园区的人，资产多得是。我们以前搞产业投资，培养一个公司达到市值2个亿，要五六年。但我们现在搞城镇化投资，随便搞一搞，半年的产值就几十亿。

如何把资源变资产，资产变资本，资本和产业再去结合是我们要考虑的问题。如果第三第四名的行业现金流很好，我给它做研发基地，做各种配套，给它绑进去，用资产入它的股，我们俩换一下，换完以后，丢到一个新的金融市场上去，这个公司绝对是最值钱的公司，马上证券化了，我的出口就出来了，产业就出来了，资产增值了十倍。

这样做出来的园区将形成两个概念。第一，土地长出了房子，空间见形象，政府也满意，有存量资产。第二，形成了核心产业集群，有一个投资运营的产业控股公司，这个公司本身就超越了存量财富，把金融玩转。【文：泛华产业投资杨年春（选址960）；转载请注明来源于：地纬招商网：微信公众号招商与投资】

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