商业地产发展进入瓶颈 旅游度假地产站在风口

　　在供给侧结构性改革引领的中国经济新常态下，2016年，中国商业地产市场风起云涌。虽然在去年楼市“去库存”刺激下，供需情况整体有所好转，但商业地产库存规模大的现状并没有根本性改善，商业地产市场仍面临存量大、同质化竞争加剧的局面。

　　根据前不久发布的《2016中国商业地产市场发展年报》显示，去年国内投资者推动中国商业地产投资市场成交量再创新高，2016年达到人民币(下同)2090亿元，其中上海市场占据半壁江山，全年累计成交1000亿元，占据总投资额的48%。北京居第2，占比16%；深圳第3，占比10%。上海办公楼市场的累计成交量为该类市场总成交量的68%。

　　业内分析人士表示，目前上海占据商业地产投资市场的主导地位，这一庞大的交易量主要得益于国内买家，险资以及私募地产基金的支撑。这类资金除了积极布局海外市场，在上海、北京等主要内地市场也非常活跃。

　　分析人士认为，庞大的商业地产库存问题正逐渐凸显，且比住宅库存更为严重。尽管目前库存分布在二三线城市，去化难度较大，但像上海、北京这样的一线城市风险仍不可小觑。一方面受政策影响空置率有所回升，另一方面商业地产发展进入瓶颈期。

　　例如受政府整治P2P行业影响，上海核心区域甲级写字楼租金水平因为空置率的上升而暂时出现回落迹象。例如去年一季度上海核心区甲级写字楼市场整体空置率达到7.2%，较2015年末增加了2.2个百分点，而非核心商圈空置率达9.1%，部分甚至更高。

　　另一方面，上海黄金商圈太平洋百货等商圈去年纷纷传出关停，商场亏损、百货倒闭、零售闭店成为普遍现象，未来“浑水摸鱼”的商业项目，很难继续生存。

　　上海零碳建筑科技CEO陈硕先生对记者表示，在过去5年，商业地产的增长速度超过GDP增速，商业地产成为投资重头戏，商业地产的大宗交易也很频繁。中国经济增速放缓也导致了各类金融理财类产品的投资收益率持续下行。纵观投资市场，类固收产品收益率一路低迷，权益类投资波动过大，不动产投资重回投资者的视线，特别是写字楼投资市场，我国一二线城市越来越多的企业和个人把购买写字楼作为一种较理想的投资方式。?

　　“现在或是（套现）非常好的时机，从潘石屹、李嘉诚纷纷出售上海物业就可以看出来。”陈硕认为，尽管房地产市场调控力度在加大，但上海写字楼资产价格仍然维持在去年上半年的高位。然而，写字楼租赁市场已经开始向下，目前租金收入有可能下降。一旦租金收入下降就会影响物业估值，当前投资应更多选择处于风口的旅游度假地产项目。

　　陈硕曾花了九个月的时间浙江安吉竹海中崛起了几栋UFO造型的别墅，通过零碳和互联网+模式，打造了全球最环保且具有未来感的智慧度假村。

　　陈硕认为商业地产投资的核心指标是投资回报率。即如何利用较少的资本获得更高的投资回报。以险资最爱的资产上海5a级写字楼为例，目前均价10万元/每平米，而5a写字楼租金均价10元/每平米每天，收回成本需要10000天。而投资一个五线城市的度假村，以零碳星球裸心谷为例。一栋30平方米零碳智慧别墅，按照淡季旺季入住费用3000元/每晚计算，折合收益100元/每平米每天。扣除入住率和经营成本因素，收益可达到50元/每平米每天。而度假村的土地成本和建设成本远低于上海的5a写字楼，因此回报率大大超过城市不动产。

　　其实，早在上海世博会之时，伦敦零碳馆就已引起了轰动：房子内可实现能源的循环再生利用——雨水可以转化为饮用水、废弃物则会通过生物降解。关键是，据说零碳馆的造价仅比同类型普通住宅高15%。而现在，零碳馆有了它的升级版。“每个球体以十米为直径，共设3层，每层70方，层高3米，一个球有200平方的使用面积，”陈硕告诉记者，球体作为营地提供的酒店，第一层可做会客，第二层设置3个客房，三楼客房穹顶则可通过接进虚拟现实投影技术，切换到虚拟现实体验。而智慧屋内部则将提供一切可实现的高科技，包括语音智能和语音识别系统，以无人驾驶汽车完成的园区送人和载人服务，以及为保障安全而设置的激光安防、无人机安防等等。

　　陈硕认为，与传统的5a写字楼相比，零碳智慧度假村价值与回报上具有明显优势，而且还可以实现很好的投资回报率，同时旅游项目多与地方政府达成密切合作，又有效的规避投资风险，为地方政府带来机遇科技，打造文化自然的顶级度假区,同时促进地方税收提高，带动就业。

　　陈硕告诉记者，这几个领域在中国的市场容量就达到了万亿级，他们依托剑桥大学的科研成果，并将它成功产业化，在全球范围内尚没有同类型的竞争企业。零碳建筑科技迄今为止已经在杭州、黄山、天目湖设立了零碳星球度假村，并通过技术输出为万科、中科院、上海世博会、北京通州、海南博鳌、上海迪斯尼配套项目提供零碳解决方案。陈硕表示自去年年初正式投产，零碳星球度假村每年的营业额将以10复合倍上升，已成为大类资产投资首选。

　　陈硕介绍，零碳建筑科技本身创办于2009年，6年之中业务持续保持盈利。零碳建筑科技目前估值达到20.1亿，在2016年获得蚂蚁金服和红杉前领导人葛斌先生A轮投资，现在已收到多家B轮投资人意向和OFFER，预计会在今年年底申报创业板IPO。