土地狂潮下首开样本 5房企鲸吞373亿土地

　　伟大的古希腊哲学家阿基米德说：“给我一个支点，我就能撬起整个地球。”对于“北京地主”首开来说，这个句式被改写成：“给我150亿，我就能撬起373亿资产。”

　　据观点地产新媒体不完全统计，今年以来首开及其拿地团队在全国范围拿地金额已达372.55亿元。当中，按权益计算，首开购置土地支出151.8亿元。

　　值得一提的是，早在2013年时，首开也曾耗资186.4亿元拿下21宗土地，与当年不同的是，2015年其显然更懂得“抱团取暖”。

　　鲸吞373亿土地

　　翻查资料，首开计划今年的销售目标额为291亿元，而373亿的土地资产比销售目标还多出了将近100亿元，而这都要得益于其合作伙伴们的鼎力相助。

　　据观点地产新媒体不完全统计，截止目前，首开拿下的13宗地中，仅有一宗——苏州高新区2015-WG-48号地块为首开自己单独拿下，拿地金额为12.36亿元，其余均为“合作拿地”。

　　其中，龙湖显然已经成为了首开的最佳搭档，据观察，在拿下的13宗地中，有5宗出现了龙湖身影。

　　11月25日，首开发布公告宣布，其与保利以64.83亿元摘下的北京孙河地王将引入龙湖与平安；9月8日，龙湖、保利、首开联合体以42.5亿元总价、配建8.9万平方米限价房竞得北京东坝南区1106-657地块；7月7日，龙湖与首开以25.95亿元的总价、配建89900平方米限价房的代价摘得北京市大兴区瀛海镇区DX08-0002-0301地块；1月18日，龙湖与首开还以总价11.25亿元获得朝阳区东坝南区1106-692、634、693地块。

　　此外，首开的中期业绩报告上还透露，通过增资获得龙湖地产下属两家项目公司50%股权，间接获得广州天河区华美牛奶厂AT1003039和AT1004026&AT1004004两宗土地的开发权。

　　据了解，这两宗地是龙湖在2014年11月10日以37.8亿拿下的。彼时，有业内人士称，这是龙湖带首开进入广州房地产市场。由此可看出，龙湖、首开二者关系非同一般。

　　除龙湖外，近日融侨也成为了首开的“新伙伴”。

　　11月25日首开发布公告透露称，将与融侨合作开发4个土地项目，而四个项目中首开与融侨的持股比例均为51%:49%。

　　其中包括，首开9月15日6.4亿元拿下的福州2015-28号地块，以及7月15日分别以总价2.8亿元、5.81亿元拿下的福州2015-22号、27号地块。另外一宗地则为融侨在9月1日以23.6亿竞拍获得的福州2015-25号地块。

　　在首开的众多小伙伴当中，当然也少不了万科。据悉，首开曾与万科、千方集团组成联合体拿下通州区台湖镇4-1-020等地块，总价20亿元。

　　不过，对比以前首开今年来与万科的合作似乎少了，评论员严跃进在接受观点地产新媒体采访时也表示，某种程度上是万科和首开的拿地理念和策略开始有分歧。“对于万科来说，已经开始走轻资产路线，而首开也希望继续做大品牌，双方的联合开发意义就不大。”

　　抱团分摊风险

　　2013年，首开曾耗资186.4亿元拿下了21宗土地，一度被媒体称其“激进”，而2015年首开与多家房企合作抱团拿下373亿元土地，或者与其想做大规模密切相关。

　　严跃进接受观点地产新媒体采访时提到，首开大规模拿地，和其中型房企的身份和角色有关系。“如果不积极进行土地储备，可能在企业规模的排行中处于劣势地位。另外，对于首开来说，其在2014年拿地的节奏相对慢，所以还是有一部分资金可以在2015年积极拿地。”

　　不过，值得注意的是，2013年首开“财气大粗”拿下21宗土地，在财务上曾付出了不小的代价。

　　数据显示，截至2013年底，首开股份借款总额已超过400亿元，年内支出利息高达31.69亿元，公司负债率183%，大大高过标杆房企约70%以下的安全警戒线。2014年，首开放缓拿地步伐，与2013年的过度支出不无关系。

　　吃一堑长一智，2015年首开拿地策略转为以“抱团合作”为主。严跃进认为，首开的拿地方式是明智的，一能规避拿地风险，二能同时实现多个城市和项目的布局。

　　另外，也有业内人士认为，首开开启抱团拿地狂潮与其今年的换帅也不无关系。根据资料，4月7日，刘希模辞去首开董事长职务，由潘利群继任。

　　潘利群早前在接受媒体采访时称，首开要有“合纵联横”的智慧与“左顾右盼”的思维，与行业内外的标杆企业开展战略合作；而目前首开已经与万科、中海、保利、龙湖、华润、方兴等诸多知名房企开展合作。

　　对于为何其他房企愿意与首开合作，严跃进称，其他房企看中的是首开在北京市场的发展活力，所以愿意进行合作；而首开通过和其他房企进行合作，也能够对前几年的发展模式进行纠偏。“主要是这两年其规模成长是弱于预期的，所以后续需要持续通过合作来研究企业战略扩张模式。”

　　亿翰智库研究中心主任张化东也认为，首开很明显是要吸取合作公司的快速开发能力和精品开发能力，在维护利润率的同时增强自己的开发能力。

　　另外，严跃进还提到，首开的合作开发其实是对市场的一个试探策略。“后续对于首开来说，需要不断强化其对于土地及项目开发的主导权，这样才可以树立真正的品牌。”