2017年住宅市场逐步转冷 商业地产形势严峻

　　多重楼市调控政策加持，2017年住宅市场逐步转冷，商业地产重回聚光灯下，虽热度有所攀升，但与热点城市住宅市场供不应求的局面相比，空置率高、库存高企等问题依然存在，商业地产形势严峻。

　　一边是高企的库存一边是持续供应的商业用地

　　良乡镇隶属于北京房山区，与周边同级别的乡镇相比，发展迅速，商业配套齐全，吸引着大量周边村镇的居民。

　　“以前每到周末，商场人潮攒动，业绩都会飙红。可自从去年长阳商场开业后，我们的销售业绩就一落千丈，有些商家撑不住已经开始撤柜了”，良乡某商场店员表示，“随着周边其他轨道沿线商圈的陆续开业，可能会有更多的店铺撤柜。”

　　诚然，良乡商业市场几近饱和，可周边商业用地仍然在持续供应。

　　2016年11月28日，北京市房山区拱辰街道一万多平的综合性商业金融服务业用地成功出让。

　　同日，长阳镇85000多平的综合性商业金融服务业及公交场站设施用地被龙湖和首开的联合体以37800万元的高价竞得。

　　国家统计局数据显示，截至2016年12月末，全国商业营业用房待售面积高达15838万平方米，同比上涨8%，全国商业营业用房开发投资金额高达15838亿元，同比增长8.4%。

　　一方面是难以去化的商业库存，另一方面是不断增加的商业土地供应，场面似乎越来越“尴尬”。

　　郑州商业库存去化周期高达88个月

　　2016年，郑州住宅市场屡上热点的同时，商业板块却保持高度的冷静态势，商业地产销售持续供大于求，库存去化之路任重道远。

　　具体数据显示，截止2016年11月，郑州商业库存去化周期预测值为88个月，办公楼去化周期为20个月。

　　除了商业库存形势严峻的郑州，同样的现象也存在于其他二三线城市。

　　近年来，由于实体商业的不景气，百货业态及卖场相继出现集中关店现象。百盛、天虹、王府井、万达等多个知名百货公司相继关闭部分其在二三线城市的门店。

　　下滑的实体商业拖累商业地产“入冬”。同策咨询研究部数据显示，截至6月末，全国十大城市商业市场累计存量再刷历史新高，已达5267.75万平方米，同比上涨幅度达10%。其中北京、成都、天津、杭州等4个城市商业存量创新高，成都、天津、南京存销比分别高达141个月、96个月、83个月。

　　同策咨询研究部研究经理许之静指出，根据国家统计局数据测算，当前商业地产产能过剩情况严重，二三线城市的存销比多在50个月以上。“商业地产去库存的压力比住宅地产还要大。”商务部市场运行专家长王永平说。

　　清理库存”死角”政府优化土地供应结构、开发商创新商业业态

　　目前，商业地产行业呈现整体性困难，住建部住房专家委员会副主任顾云昌认为，问题来自于两方面，一方面是行业内部，如商业规划失控、地产商业项目供应量过大等，另一方面是外部因素，电商冲击、经济下行等。

　　双重因素共同作用下，商业地产库存高企，去库存仅靠企业单打独斗有相当的难度。对此，顾云昌认为，政府应从供给端入手，优化土地供应结构，通过供地、规划等途径控制增量，对于库存量大的城市，要暂停商业用地出让。

　　对此，中国新天地市务推广及策略传播部总监刘梦洁则认为，现在中国商业面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战，但也迎来中产家庭消费扩大升级的机遇。因此，商业地产在运营方面，一方面要考虑如何合理配比业态、引入具有吸客能力的品牌，另一方面则要通过展开多种文化艺术交流活动填补客群空白，丰富客群组合。