纵观过去十年，中国房地产市场有着“中国式调控”的鲜明印记。本文认为，要解决房地产市场的问题，根本之策不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革，加强供给侧市场建设。
最近十年以来的中国房地产市场价格走势大致可以划分为四个周期。
以具有代表性的“70个大中城市新建住宅价格指数”为例，这四个周期的起止时间分别为：
第一轮：2006年到2009年初。其中，2006年到2008年6月金融危机爆发之前为上行周期，金融危机爆发之后到2009年2月为下行周期。
第二轮：2009年3月到2012年5月。其中，2009年3月到2011年9月为上行周期，2011年10月到2012年5月为下行周期。
第三轮：2012年6月到2015年4月。其中，2012年6月到2014年4月为上行周期，2014年5月到2015年4月为下行周期。
第四轮：2015年5月之后开始新一轮上行周期，到2016年9月尚未结束。
尽管不同城市、不同类型房屋价格上涨与下跌的具体起止时点和波动幅度有所差异。但整体来看，近十年以来中国房地产市场的价格走势具有如下三个特点：
第一，趋势性上涨，周期性波动。从趋势上来看，房价在过去十年中是持续上涨的。如果以2006年1月为基期，将全国70个大中城市新建住宅价格指数的值设定为100，到2016年9月，该指数达到162.4。根据“中国典型城市住房同质价格指数”，北京、上海、深圳等一线城市的房价在过去十年间更是上涨了3倍以上。围绕趋势性上涨这一大方向，房价在局部时间呈现出周期性波动性，有时上涨速度更快，有时则出现下跌。
第二，上行周期长，下行周期短。从过去十年的情况来看，前三轮房价周期的下行时段都不足一年;而上行时段则持续的要长得多，例如第二轮上行周期为两年半，第三轮上行周期也将近两年。
第三，从普涨、普跌到分化，总量矛盾向结构性矛盾转化。在2015年之前，一、二、三线城市的房价走势基本上是一致的，上行周期同时上涨，下行周期同时下跌，尽管涨跌幅度有所不同。而在2015年之后，这一情况发生了明显改变：北京、上海、深圳等一线城市的房价上涨周期不仅领先于二、三线城市开始，而且上涨速度也远远超出二、三线城市。二线城市内部的房价走势也出现了分化。另外，在一些四线城市及县城，房价甚至出现了下降。
纵观过去十年，房地产市场有着“中国式调控”的鲜明印记，但对于调控政策的效果则颇有争议：有人认为房地产调控取得了一定成效，有效发挥了缓冲器的作用;有人则认为房价调控加剧而非化解了问题，一线城市房价“越调越高”，三、四线城市则库存大量积累、难以恢复。在笔者看来，房地产调控的效果和问题都不宜被过分夸大——“调控”本来就是针对周期性波动所采取的临时措施，而中国房地产市场存在的问题则是结构性的。要解决房地产市场的问题，根本之策并不在于调控，而在于开启新一轮住房体制改革，加强供给侧市场建设。
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