险资出海首投美国物流地产 投资年回报率维持5%

　　保险业海外房地产投资第一单的平安保险集团，最近亦率先进军美国物流地产业。平安集团昨日宣布，与美国Blum bergInvestm entP artners（下称：“BIP”）合作，初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。事实上，美国科技型及自动化企业重回美国，以及美国工业回暖等因素影响，美国物流地产于今年亦持续增长。美国物流地产此次成为新标的，平安集团显然更看重收益以及物流金融的战略。美国主要房地产参考指数之一的“NCREIF指数”中显示，美国工业地产投资年回报率近年维持在5%，今年三季度年化投资收益为5.6%.

　　险资出海首投美国物流地产

　　继拿下首单境外房地产投资两年后，中国平安保险再次出海

　　平安集团昨日宣布与美国Blum berg InvestmentPartners合作。双方将投资于美国的长期、优质租赁资产。初始投资组合包含多个核心市场的全新物流资产，项目价值超过6亿美元。该合资企业计划持续收购优质资产，并已另物色了一批地处战略位置的定制物流物业项目，项目价值逾4亿美元。

　　据悉，物流地产属于工业地产的范畴，指投资商投资开发的物流设施，比如物流仓库、配送中心、分拨中心等。现代物流地产的范畴包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等物流业务的不动产载体。

　　据平安集团披露，该平台的初始投资项目主要包括地处战略位置的“最后一英里”物流地产，现由评级较高的财富500强公司租用。相关物业位于纽约市及纽约大都会区、大西洋沿岸中部地区、太平洋沿岸西北地区、佛罗里达州南部、亚特兰大市及科罗拉多州。未来，BIP会继续为双方的合资平台主动寻找更多投资项目，拓展平台的版图。SunCap地产集团（SunCapPropertyGroup）为上述地产合资平台的开发商。

　　SunCap官网获悉，SunCap开发的工业地产项目有11个。其中有8个项目为FedExG round（经营包装与地面送货服务），一个项目为FedExFreight（货运公司）以及其他物流货运项目。据悉，FedEX公司是一家集环球运输、物流、电子商务和供应链管理于一体的服务供应商。

　　上述项目获悉，除了位于FortMill地区的TranspointeIndustrial基地外，其他工业地产的面积普遍在20万平方英尺左右。以南都记者查阅的消息可见，FedExGround一个基地位于迈阿密佛罗里达，面积为20 .8平方英尺，而另一个位于佛罗里达PompanoBeach则的为21.5万平方英尺。不过，目前暂未能确认平安投资的具体项目。

　　平安集团称，此次投资标志着中国平安首度进军美国物流地产市场。未来，中国平安将更多放眼全球，关注海外的优质投资标的。

　　美国工业地产回报率提升

　　国内险企奔赴海外投资，此起彼伏

　　国内大型保险资管公司曾表示，如果未来一段时间中国保险资产国际化配置进程加速，境外不动产投资应当成为重要选项。从收益率来看，不动产投资能够提供比国债、投资级企业债等低风险固定收益品种更高的收益率。

　　美国物流地产此次成为新标的，平安集团显然更看重收益以及物流地产金融的战略。南都记者查阅美国主要房地产参考指数之一的NCREIFPropertyindex（下称N PI）的最新数据（美国时间10月26日下午三点披露）发现，整体房地产NPI的2015年三季度的投资收益为1.22%，增值为1 .86%，预计一年投资收益为5 .1%，增值收益为8.1%，年化整体收益为13.5%.

　　而从分部来看，公寓住宅、酒店住宅、工业地产、办公楼、零售物业等板块等的回报率及增值情况不同。在所有地产中，工业地产2015年三季度投资回报为1.35%，仅次于酒店的2.17%；而三季度增值为2.32%，为全部地产类型的最高。若按一年回报来看，工业地产整体收益为15.6%，工业地产的回报为5 .6%，增值收益为9.7%.不过，美国各区域的NPI指数差异亦存在。南都记者查阅获悉，截至2015年三季度，根据N PI指数显示，美国东部的整体一年回报为11.5%，中西部为12.8%、南部为14.2%、西部为15.2%.其中投资回报维持在4.9%至5.6%之间。

　　从CBRE（世邦魏理仕）的英文报告《2015年美国工业地产展望》中获悉，美国工业地产市场将保持火力全开的状态。尽管四年以来持续增长，但美国工业地产尚未从此前的深度衰退中恢复。随着预计工业地产的需求再度超过供应，2015年将是工业地产强劲发展的又一年，而其特征是可用面积的降低及租金持续上涨。CBRE还在该份报告中表示，轻工业为轻型工业地产（低于20万平方英尺的地产）将是2015年最好的选择。

　　据悉，此次交易由中国平安旗下平安信托协助完成。与此同时，平安集团的海外物流地产投资步伐，亦与集团的国内物流地产布局战略相呼应。而据公开资料获悉，平安集团已通过平安不动产在开发成都龙泉项目与成都空港项目等工业物流地产项目。而据披露，马明哲很早就谋划的“平安商贸物流骨干网”投资战略。按照此战略，未来平安将在全国29个节点城市投资打造商贸物流智慧园，并最终形成网络体系。目前主要布局的是华北、华中、华南、华东、西北、西南、东北七大区域。