郑州产业园 “曲线”分割销售易存隐患

　　目前，郑州市场上产业园区的土地性质主要有商业用地、工业用地和科研用地。不同的土地性质，其产权也有所区别。对此，业内专家称，虽然郑州市场上大部分工业、科研用地上的项目都在“曲线”分割销售，但存在风险，一旦“曲线”办理产权方式被政府叫停，企业利益就会受损。

　　产权年限逐渐缩短 不符合产业发展将收回

　　随着新型工业化、信息化、城镇化和农业现代化的快速推进，在人口高峰、城镇化高峰和工业化高峰的聚合压力下，全国都面临着转变用地模式、向集约要地的转型需求。

　　在工业用地日趋紧缺，提高土地节约、集约利用水平的背景下，其产权年限也在逐渐缩短，部分一线城市已将产权由50年调整至20年。2013年7月，北京市经济技术开发区出台文件，明确将区内工业用地供应方式由按最高年限50年缩短为20年。

　　“由于工业用地价格较低，仅有商业用地的1/10～1/8，一旦土地投入未获得价值回报，没有实现“土地换产业”、“土地换税收”，政府有可能将土地腾退收回，变更土地性质重新利用。”业内专家指出。2014年4月14日，杭州市正式实施《关于实施“亩产倍增”计划促进土地节约集约利用的若干意见》，针对其存在的不符合产业发展要求等低效用地，进行腾退收回。

　　同时，国家对各类土地的使用有严格规定，工业用地一般不能变更为商办用地，如果变更成商办用地，需要按照市场价补缴土地出让金，但这部分费用最终有可能都会转嫁到入园企业头上。

　　产权分割政策尚未统一 地方政府主导存差别

　　记者查阅相关资料发现，国家层面并未对工业用地能否进行产权分割销售进行统一的规定，一般由各地方政府主导，但存在较大差别。

　　政策较为严苛的是北京市。2010年，北京市国土局牵头下发《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》，其中规定，研发、工业项目不得擅自改变用途，未经批准，不得转让或销售。

　　而较为宽松的则是东莞，2015年8月中旬，东莞市人民政府办公室印发了《东莞市科技企业孵化器产权分割管理暂行办法》。其中规定，在国有或集体工业用地、科研用地和商业用地上，以科技企业孵化器为主要建设内容的园区或者企业，包括新建和已建的科技园均可以申请产权分割。

　　如果政策不明，产权分割在某种程度上易成“灰色地带”。关于工业用地的政策，在河南省政府文件中有明确规定，然对于其产权分割事宜并未提及。

　　资产评估及不动产收益不同 易发生维权事件

　　工业用地在资产评估及抵押贷款时，银行和金融机构都将产权作为重要的评估依据。“由于工业、科研用地产品土地成本很低，业主企业不能在市场上进行卖买和转让，银行和金融机构只能以产权年限内的使用价值即租金收益作为评估标准，因而资产大大缩水，补偿标准也相对较低。”业内人士分析称。

　　据了解，不动产收益主要来自于土地溢价带来的市场增值收益。因工业、科研项目拿地成本低，政府对此类项目的产权和转让有着严格的规定和限制，业主企业很难获得投资收益和土地溢价收益，也无法获得公共部分的经营性收入。

　　据媒体公开报道，杭州联合大厦项目因反悔当初的低售价而对业主起诉，要求补交差价或者退房。有专家表示，这对于购买了该房产的业主来说十分不利，随着时间过去，房子早已涨价增值，但由于没有产权，购房者始终处于被动地位，很难维权。

　　较之工业用地的各种限制外，科研用地的规定显得更为独特，一般指科研设计机构用地，如研究院(所)、设计院及其试验室、试验场等科研、设计用地。国家以优惠方式，鼓励扶持科技事业，地价较低。“原则上郑州市规定科研用地产权不可分割销售。”郑州市国土资源局土籍管理处相关负责人在接受媒体采访时曾明确表示。