东百集团牵手行业“梦之队” 剑指物流地产新黑马

　　消费升级释放现代仓储需求\,物流地产成新蓝海。

　　零售消费品及高端制造业、电商和第三方物流的高速发展\,激发了现代仓储尤其是城市配送物流需求。目前行业供小于求\,适应快速消费品和电商周转需求的中高标准物流设施存量累计仅约2600万平方米\,占比3%\,未来增长潜力巨大。一线城市物流设施投资净回报率6-8%\,远高于商业地产的4-5%\,住宅地产的2-3%水平。过去10年来各地物流用地价格飙升\,物流地产租金节节上涨\,从投资收益比来看一线城市更具吸引力\,此外具备产业聚集优势和较强消费能力的物流节点城市如成都、武汉也是重点投资区域。

　　外资基金+国内巨头逐鹿物流地产\,拿地能力是核心:我国物流地产的主要参与者包括以普洛斯、安博、嘉民为代表的外资专业开发商\,以宝湾、宇培、易商等为代表的国内企业。阿里、京东等终端用户\,万科、绿地等传统地产开发商\,及TCL、中储股份等传统工贸企业进入加剧行业竞争。普洛斯通过“轻资产”模式快速积累近1300万平仓储面积\,遥遥领 先同行。土地是进入物流地产行业的最 大门槛\,其次是资金和运营\,地方政府严控土地出让\,一线城市物流用地稀缺\,未来土地的争夺和竞争将更加激烈\,并将以二手用地和存量盘活为主\,不断向特大城市的周边城市溢出。

　　转型布局物流地产\,牵头外资高管团队\,机制优势突出。公司主业为福州百货龙头\,由于消费下行和业态竞争力下降\,业绩承压。牵手前安博高管进军物流地产行业\,竞争优势明显:

　　1)机制和股权激励到位:通过10%的GP份额及30%的收益份额利益绑定\,形成了物流地产业内 最 具吸引力的机制和制度\,能够最 大化激励核心团队;

　　2)团队经验资源丰富:团队具有物业开发、招商、运营、持有和退出的全流程经验\,与各地政府形成了紧密的合作关系\,具有较强的持续拿地能力;

　　3)产业基金运作模式:类似普洛斯\,公司通过GP公司拓展物流地产\,并引入外部优先级资金或合作伙伴共同开发\,放大了资金杠杆\,项目成熟后公司将证券化方式出售给金融机构\,回笼资金实现快速滚动开发。

　　收购佛山物流用地\,未来将快速扩拓展土地储备。公司近日通过收购间接获得广东佛山面积约20万平仓储用地\,用以建设高端物流仓储项目\,项目辐射珠三角核心城市\,测算内部投资回报率达8.4%。依靠核心团队良好的行业资源和拿地能力\,公司未来将继续聚焦于一线城市周边及核心二线城市土地储备获取。我们预计年内公司将有70-80万方新增地块\,未来2-3年有望实现2-300万运营或在建面积。依靠独特的机制优势和产业基金滚动开发模式\,公司有望快速进入国内物流地产第二梯队。