产业地产：盛筵刚开席or早就红海一片？

       去年以来，不少内地房地产商纷纷为产业地产试水，无疑为房企转型带来契机。

       碧桂园副总裁朱剑敏7月底在香港透露，集团在近期将宣布全面进军产业地产，先做科技创新智慧生态小镇，初步估计每个科技小镇的投资额都不低于300亿元人民币。

       此前，同在7月，广州空港经济区总部经济园举行招商签约活动，当日还举办大型招商宣传暨进驻企业签约活动及广州国际空港中心开工启动仪式，该地块此前由绿地集团以25亿元的价格摘取。同在广州，保利地产首个产业地产项目南沙保利电商港7月13日也正式启动了全球招商，希望聚集跨境商务、港航服务、制造研发、保税展贸等四大产业。

       产业地产被认为是房地产白银时代的房企掘金的重要业态之一，以住宅开发为主要业务的传统房企大局进入也不足为奇。然而，亿达中国控股有限公司董事局主席孙荫环日前表示，一个好的住宅开发商未必能成为好的产业园区开发商和运营商，甚至在他看来，产业地产一定程度上已经供大于求了。

       “新食客”的香饽饽

       作为住宅领域的龙头企业，万科去年已着手在广州打造“万科云城”，这是广州万科进军产业地产的首个标志，希望以互联网思维重构产业生态圈，打造科技及创意产业集聚平台；同时，对于房地产企业而言，这同样也是一种重要的信号。

       2016年上半年销售业绩大增的碧桂园对产业地产的战略同样呼之欲出，据透露，碧桂园打算先在深圳周边的惠州、东莞等城市发展“科技小镇”项目，每个科技小镇预计年产值450亿元、年税收40亿元，就业人口超过8万人，科技小镇中涵盖的产业主要包括总部经济、金融、生物健康、医药产业等。

       另一方面，险资对于产业地产的觊觎同样值得关注。资本巨鳄平安集团旗下 “隐形地主”平安不动产一直长期活跃于土地市场，现如今也开始布局产业地产平台。7月28日，平安不动产与中国科学院深圳先进技术研究院在乌镇筹建“平安创·中科创客学院”（以下简称“平安创”），并计划将“平安创”打造成为布局产业地产的品牌。

       日前，平安已经针对其产业地产业务，成立平安不动产产业发展有限公司，设立上海、深圳双总部，重点布局一线、强二线城市。平安不动产城市发展事业部相关负责人对媒体透露，平安集团具有金融和产业资源优势，已发展医疗、教育、健康、汽车、房产等多元产业，因此内部可以形成产业联盟。未来平安不动产将在“平安创”品牌下，构建平安金融、科技、健康等垂直领域的产业综合体、产业园和产业新市镇产品系列。

       对此，业内人士表示，在经济步入下行周期过程中，一些基础良好的制造业，都需要一个平台去实现产业最大化，从而保住规模适度扩张，而平安集团的金融属性、资金规模与产业资源恰恰是其他产业地产商所不完全具备的。

       “老食客”扩张求升级

       对于“产业热潮”，在孙荫环看来，产业地产一定程度上已经供大于求了，产业园区市场的蛋糕实际上会偏向真正有产业聚集能力和运营服务能力的开发商和运营商，但在区域经济转型升级的形势下，很多房地产企业仍将产业园区作为转型的首选方向。

       在该领域深耕近20年的亿达曾透露，此前的产业地产开发实际已经经历过三个阶段的升级。

       第一个阶段是空间提供商。1998年，亿达就开始介入软件园区建设，但企业入驻园区只是开始，专业的运营才是产业园区能够立足的根本。第二阶段是园区服务商和运营商。孙荫环认为，从传统的物业服务升级为运营级服务，从而快速形成产业聚集，推动城市经济转型升级和人口结构的改变。这是对园区核心管理能力的考验，也是产业园区的价值所在。第三阶段是做园区企业的事业合伙人。随着互联网+、智慧产业浪潮的到来，客户的业态在发生变化，面向国内市场的互联网企业以及中小微创业企业越来越多，亿达已经开始转型做入园企业事业上的合伙人，通过投资、孵化等方式与创业企业共同成长。

       业态不断升级的背后，事实上也是产业地产的竞争正在日趋激烈，作为亿达异地扩张的第一个城市，武汉在今年也迎来了另一个产业地产领域的高手——华夏幸福。以“固安模式”闻名的华夏幸福也看准了武汉这个颇具潜力的市场，7月28日，华夏幸福与武汉市江夏区人民政府签署合作协议，双方合作区域占地面积约为34.81平方公里，华夏幸福拟于此建造产业新城。这已经是今年以来华夏幸福在武汉取得的第二个产业新城项目，其在武汉全部项目的合计面积已经达到81.5平方公里，这已经超过广州两个越秀区、上海徐汇区加上黄浦区的面积，接近北京东、西两城区的合计面积。

       华夏幸福将根据协议，在委托区域内进行开发建设运营工作，包括但不限于进行委托区域内的土地整理投资、基础设施建设、公共设施建设、产业发展服务、规划设计、综合运营管理等与开发建设相关的各项工作。江夏区人民政府则承诺将委托区域内所新产生的收入的地方留成部分按国家规定缴纳至地方财政后，政府按照约定比例留存，剩余部分全部作为偿还华夏幸福投资成本及支付投资回报的资金来源。

       业内专家认为，华夏幸福所取得的土地虽不是热门区域，但存在产业主题，能在远郊获得大份额的土地资源同时进驻热点城市也是一个机会，而凭借自身的运作能力和政府的大力支持，要做下去并不困难。

       尽管产业地产领域上述两强在模式和专注领域上有较大不同，但两者之间共同之处都在于已经脱离了“空间提供”的阶段，正如孙荫环所说，其实“聚集产业”才是根本。他认为，“去房地产化”是产业地产未来的发展方向，即不再用房地产的思维去开发产业园区，而是从行业、投资的角度为企业提供服务。

       “产业园区市场的蛋糕一定会偏向真正有产业聚集能力和运营服务能力的开发商和运营商。面对新的挑战，产业园区运营商在提供硬件载体的基础上，要做入园企业的合伙人，与企业深度联姻。未来，产业地产利润的主要来源将不只是房租和服务性收入，还会有产业资源整合、区域资产管理带来的价值提升收益。”孙荫环表示，在拟新进入的城市中，通常会先利用轻资产模式熟悉城市环境，建立自己的轻资产团队。他透露，亿达正在全国范围内积极布局城市更新类项目改造业务，主要聚焦两大业态，一类是工改办、商改办项目，一类是产业园、商务园、科技园、写字楼等项目。

       显然，低端业态的产业地产的过剩已经成为必然，而新型业态和各类“升级版”将很快引领产业地产“开席”。