大量房源转改办公用房 创意园让写字楼市场很受伤

       近年来，我市陆续启动城区的老工业园区“退二进三”工作，腾出的大量厂房作为办公用房，打造创 意园区，当前该项工作仍将持续。种种迹象显示，海量的老厂房转改办公用房后，办公物业供应总量显著增加，冲击了商办物业市场。业内人士表示，这些土地存在 利用率低、硬件设施老化等弊端，对高端企业入驻、人才引进均会造成影响，应对老工业区进行彻底改造，而不是当前简单的功能改变。

       老厂房改造弊端凸显

       然 而，由老厂房改造的创意园区同样存在一些弊端。米房cei、智慧谷等地段较好的创意园区，当前逐步成为以餐饮、娱乐为主的商业街区，规模稍大的东瓯智库仍 有不少企业在办公，并发挥老厂房优势进行个性化装修，但因租金上涨，餐饮、娱乐比例也在增加。这些位于城市核心区的创意园区，由老厂房改造后地下空间未开 发，周边也没有足够的拓展空间，土地利用率低，导致停车位严重不足，甚至造成交通拥堵。

       一 些位于郊区的创意园区，除土地利用率低外，还因租金低造成企业多数层次相对较低，依旧保留原有的“低小散”，商务氛围与商业配套不足，与东瓯智库等存在鲜 明对比，甚至影响城市形象。此外，部分老厂房硬件老化，办公条件较差，例如蒲州、梧田、双屿等地均有老厂房未设置隔热层，导致夏天室内炎热且空调无效。

       “当初在深圳出入高档写字楼，回温州后在郊区的老厂房上班，说实话落差蛮大的。”从深圳回到温州的吴先生说道。也有一位离开温州前往杭州的金先生表示，撇开其 他方面不说，跟原先梧田的老厂房相比，当前在杭州上班的写字楼“高大上”很多，第一印象就很好。据了解，当前一些企业出于节约成本选择从写字楼搬至创意园 区，但部分员工对这样的办公条件颇有微词，也成为部分企业招人难、留人难的原因之一。

       彻底改造容易刺激需求

       “写 字楼冷有实体经济低迷等方面的原因，但创意园区热显然反映出创业成本、企业层次等因素。”一位业内人士表示，由老厂房“退二进三”腾出了海量办公物业，导 致供应量超过需求量，使办公物业的总量出现过剩，并拉低了市区整体办公条件，而高端写字楼数量仍较少。而在这些老厂房“退二进三”之前，市区的写字楼仍处 于相对紧缺的状态，许多写字楼租金高企。

       据了解，不少城市的“退二进三”均采取拆除老工业区的方式进行。以重庆市江北区为例，该地原为重要的工业基地，在工业厂房外迁后进行整片拆除，建成江北嘴中央商务区、观音桥商圈及大片居住区，大大提升了产业层次，并成为城市形象区域。

       “工业外迁是好事，有利于改善城市环境、提升城市形象，并推动产业转型升级与服务业发展，但外迁后不能全部或大部分直接改为办公用房。创意园区应作为一种补 充，为创业初期人员提供成本较低的办公物业，但不能喧宾夺主。若整体办公条件上不去，再大的办公物业量、再低的租金也难以吸引高层次企业入驻温州，且难以 推动产业转型升级。建议在未改造的老厂房中，除少数条件较好的，大多数老工业区应像城中村改造那样拆除，置换土地功能，加强产业引导，合理规划，提高土地 利用率，在减少办公物业总量的同时增加写字楼需求，提升温州办公条件整体档次。”这位业内人士说道。

       工业外迁加大力度

       今年，市政府发布《温州市市区工业企业搬迁改造三年行动计划（2016-2018年）》和《温州市市区工业企业搬迁改造2016年实施方案》，按照“搬迁一 批、转型一批、淘汰一批”的要求，结合城市规划建设，通过整体搬迁、退二进三、关停淘汰等方式，有力推进市区限制发展区内现有工业企业的搬迁改造，促进经 济转型和城市转型。

       至2018年底，力争完成限制发展区范围内3000家左右工业企业搬迁改造，腾出土地3700亩以上，腾出厂房建筑面积255万平方米以上；51个工业区块启动企业搬迁，19个工业区块完成企业搬迁，9个工业区块完成改造建设。

       其中，文件要求加强腾空区块改建利用，对已搬迁腾空的工业厂房或工业区块，要依据法定规划，加快推进改建工作。充分利用腾空厂房（区块），建设一批众创空间、生产服务业基地，培育发展总部楼宇经济和现代服务业。

       根据《限制发展区内工业区块搬迁改造基本情况和进度安排表》，51个计划启动企业搬迁的工业区块中，改造方式为“退二进三”（包括“暂定退二进三”、“自主退二进三”）的占三分之一，其总建筑面积达303.33万平方米，除拆除少量厂房外，其余均将作为商业、办公用房。

       低成本冲击写字楼市场

       此前，市区已有多个工业区启动“退二进三”改造，包括原黎明工业区及吴桥工业区、高新园区、瓯海经济开发区等地的部分厂房，形成多个创意园区。它们由工业厂 房改造，租金低、费用少、方式灵活，受到部分企业欢迎。刘先生经营的一家网络公司当前位于新城大道一写字楼，计划下月搬迁至上江路附近一创意园区内，他表 示，新办公地点由老厂房改造，空间更大，且有政策支持，优惠后的租金比写字楼更便宜。

       显然，这些创意园区对市区的写字楼造成了较大的冲击。据悉，当前市区多座新建写字楼由于租金水平较高，且尚未装修，存在一定的空置率，而新城大道、车站大道 等地的老写字楼租金仅在每月30元左右/㎡，略低于东瓯智库等由老厂房改造的创意园区。蒲州、梧田等地的创意园区则租金更低，与周边写字楼拉开一定的价 差，吸引了不少企业从写字楼搬往附近的创意园区。

       这导致当前市区商办物业销售情况不佳，开发商对商办物业投资意愿不强，至今未建成一座规模、形象兼具的商务区，不少开发商将项目内的商办物业改为SOHO、LOFT、酒店式公寓等“商住两用”类住宅项目进行出售。